La cedolare secca sugli affitti

La legge sulla cedolare secca

DECRETO LEGISLATIVO 14 marzo 2011, n. 23. Disposizioni in materia di federalismo fiscale municipale.

Articolo 3

Quando si applica

La cedolare secca si applica ai redditi di locazione per uso abitativo.

1. come imposta sostitutiva alla tassazione IRPEF e relative addizionali, imposta di registro e imposta di bollo;
2. come imposta facoltativa.

Locatore

1. Persona fisica privata, che non agisce nell'esercizio di impresa, arte o professione.
2. Titolare del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento, per esempio usufrutto.

Inquilino

1. Persona fisica privata.
2. Che non svolge attività di impresa, arte o professione.

L'inquilino è solo soggetto passivo per la scelta della cedolare secca sugli affitti.

Soggetti non autorizzati

Non possono esercitare l'opzione per la cedolare secca i seguenti soggetti:

1. Società di persone, incluse le società semplici.
2. Società di capitali.
3. Enti commerciali.
4. Enti non commerciali.

Requisiti oggettivi: gli immobili

Gli immobili interessati dalla cedolare secca sono:

1. Gli immobili ad uso abitativo, categoria catastale da A1 a A11, escluso A10.
2. Le relative pertinenze senza limitazione di numero.

Il contratto della pertinenza può essere fatto anche successivamente, ma in tal caso occorre fare riferimento al contratto principale e deve sussistere un vincolo di pertinenzialità.

Contratti di locazione

I contratti di locazione interessati dalla cedolare secca devono avere solo finalità abitativa.

Non è possibile usufruire della cedolare secca per

1. immobili locati ad uso ufficio o promiscuo, casa e ufficio;
2. immobili locati a imprenditori o professionisti anche per esigenze abitative di dipendenti e collaboratori;
3. sub-locazione;
4. immobili all'estero.

L'opzione può essere esercitata anche per

1. contratti di durata inferiore a 30 giorni;
2. contratti con enti pubblici o enti privati non commerciali;
3. contratti gestiti da parte di un'agenzia immobiliare intermediaria.

Immobili cointestati

Ciascun comproprietario ha la facoltà di optare per la cedolare secca in modo disgiunto.

Circolare n. 26/E del 2011, pagina 12.

Come si applica l'imposta sostitutiva

La base imponibile su cui calcolare l'imposta è costituita dal canone di locazione annuo stabilito dalle parti.

Occorre prendere in considerazione il maggior valore tra:

1. il 100% del canone di locazione;
2. oppure la rendita catastale rivalutata del 5%, se maggiore.

Aliquote della cedolare secca

Il locatore paga l'imposta sostitutiva con queste aliquote:

1. 21% per i contratti a canone libero disciplinati dalla Legge 431 del 1998;
2. 26% per i contratti per locazione breve, ad esempio case per vacanze, per il secondo immobile concesso in locazione (21% solo per il primo);
3. 10% per il periodo 2014-2017 per i contratti a canone concordato, 3+2, disciplinati dalla Legge 431 del 1998;
4. 10% anche per i contratti a canone concordato per studenti universitari sulla base di apposite convenzioni nazionali.

Aliquote della cedolare secca

L'aliquota per i contratti a canone concordato, durata 3 anni più 2, era pari al 19% fino a tutto il 2012, poi ribassata al 15% per il 2013.

A chi si comunica l'opzione

I soggetti terzi cui occorre comunicare l'opzione sono due:

1. L'Amministrazione finanziaria in sede di registrazione del contratto, di rinnovo o di opzione durante il periodo di contratto.
2. Il conduttore in sede di contratto, di rinnovo o di opzione durante il periodo di contratto.

Comunicazione all'Amministrazione finanziaria

L'opzione per la cedolare secca si comunica all'Amministrazione finanziaria con le seguenti modalità:

1. Con il modello RLI cartaceo in sede di registrazione del contratto.
2. Con il modello RLI telematico in sede di registrazione online del contratto.
3. Con il modello RLI cartaceo in sede di rinnovo o di opzione durante il periodo contrattuale.

Comunicazione al conduttore

L'opzione per la cedolare secca si comunica al conduttore con le seguenti modalità:

1. Con raccomandata prima della registrazione del contratto.
2. Con raccomandata in caso di rinnovo.
3. Con apposita clausola inserita nel contratto.

Riferimento normativo

Comma 11 D.lgs 23 del 2011.

"L'opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Le disposizioni di cui al presente comma sono inderogabili".

Quando la raccomandata non è necessaria

La raccomandata all'inquilino non è necessaria se nel contratto è espressamente inserita una clausola che prevede l'impossibilità di chiedere per tutto il periodo di validità del contratto qualsiasi aggiornamento del canone, incluso l'aggiornamento ISTAT.

La comunicazione inviata all'inquilino è efficace per tutta la durata residua del contratto ovvero fino a revoca.

Circolare n. 226/E del 2011 pagina 8.3. Circolare 20/E del 2012, quesito 9.

Quando effettuare la scelta

La scelta per la cedolare secca deve essere effettuata:

1. ordinariamente in sede di registrazione del contratto o proroga;
2. per i contratti senza obbligo di registrazione, con durata uguale o inferiore ai 30 giorni, nel modello REDDITI PF o modello 730.

Registrazione del contratto

1. Registrazione online direttamente dal locatore con Fisconline o tramite intermediario abilitato con Entratel.
2. In alternativa, registrazione cartacea con modello RLI direttamente presso un Ufficio dell'Agenzia delle Entrate.

La registrazione telematica o cartacea deve essere effettuata entro 30 giorni dall'atto.

Annualità successiva alla prima

1. Modello RLI cartaceo.
2. Entro il termine per il pagamento dell'imposta di registro.

Rinnovo dell'opzione

Al termine dell'ordinaria durata contrattuale, l'opzione va rinnovata con la consegna del modello cartaceo RLI.

Esempio: contratto del 1° maggio 2022, scadenza 30-4-2026. Il modello RLI deve essere consegnato all'Ufficio con l'opzione per la cedolare secca entro il 30-5-2026.

Come si versa

La cedolare secca sugli affitti si versa alle stesse scadenze dell'IRPEF:

1. il saldo entro il 30 giugno oppure entro il 16 luglio con la maggiorazione dello 0,4%;
2. gli acconti in due rate, entro il 30 giugno ed il 30 novembre.