La convenienza
per la cedolare secca

Irpef o cedolare secca?

Il comma 78, dell’articolo 4, della Legge n.92/2012, ha introdotto dal 1° gennaio 2013, la riduzione forfettaria dal 15% al 5% per i canoni di locazione soggetti ad Irpef. Quali sono state le conseguenze per l'opzione alla cedolare secca nel corso del 2013 e quali possono essere per l'eventuale opzione da esercitarsi nel 2014?

La legge Fornero in tema di riforma del lavoro ha deliberato, a decorrere dal 1° gennaio 2013, l'aumento della tassazione ordinaria sugli affitti, in quanto è stato ridotto dal 15 al 5% lo sconto forfettario dell'imponibile Irpef sui redditi da locazione. Conseguentemente la cedolare secca ha guadagnato nel corso del 2013 maggiore popolarità tra i proprietari di immobili da locare per uso abitativo. Nel corso del 2014 si dovrebbero confermare gli incrementi nel passaggio alla cedolare secca per i contratti già soggetti a tassazione ordinaria e l'incremento dei nuovi contratti soggetti alla tassa sostitutiva (almeno per quelli ad aliquota ordinaria 21%).

Infatti, il comma 78, dell’articolo 4, della Legge n.92/2012, ha introdotto a decorrere dal 1° gennaio 2013, la riduzione forfettaria dal 15% al 5% per i canoni di locazione soggetti ad Irpef. Questa importante novità, ha reso l’opzione per l’applicazione della cedolare secca sempre più conveniente per i contribuenti interessati. I proprietari di immobili da affittare per uso abitativo hanno dovuto pertanto rifare i calcolo di convenienza. Ad esempio, con la riduzione come sopra indicata della percentuale forfettaria sui canoni di locazione su un canone di 6mila euro annui si devono pagare da 151 a 270 euro in più, ipotizzando addizionali locali e regionali medio-alte.

Nel nuovo scenario, per un canone di locazione di 12mila euro, l'imponibile di 10.200 euro (85% di 12.000) risulta incrementato (dal 2013) a 11.400 euro (95% di 12.000 €), in sostanza sono 1.200 euro in più di imponibile soggetto a tassazione che, solo considerando il primo scaglione IRPEF del 23%, significano 276 euro di maggiore Irpef da mettere in conto, senza contare il maggior carico di addizionali regionali e comunali, ove presenti.


La tabella illustra le conseguenze che si hanno con l'IRPEF - sia per i contratti liberi (quattro anni più quattro, a canone libero) sia per quelli agevolati (c.d. concordati, tre anni più due, a canone calmierato) - per i locatori che opteranno per il passaggio al regime della cedolare secca sugli affitti.

Per rendere con immediatezza l'idea che gli effetti della misura sui contribuenti che opteranno per il regime della cedolare secca, si è ipotizzato un canone di locazione pari a 100.

La base imponibile è costituita:

  • nel regime fiscale fino al 31-12-2012, dal canone di locazione al netto della deduzione forfetaria del 15% e, per i contratti agevolati, dell'ulteriore deduzione del 30%;
  • nel regime fiscale in vigore dal 2013, dal canone di locazione al netto della deduzione forfetaria del 5% e, per i contratti agevolati, dell'ulteriore deduzione del;
  • nel regime della cedolare secca, dall'intero canone di locazione.

Da sottolineare che nella cedolare secca sono incorporate le addizionali comunale e regionale Irpef (la cui misura è stabilita dalle competenti amministrazioni, anche con distinzioni per fasce di reddito), l'imposta di registro e l'imposta di bollo.

Canoni di locazione = 100

Contratti liberi

Scaglione di reddito e aliquota relativa Imposta dovuta a titolo di Irpef fino al 31-12-2012
imponibile 85
Imposta dovuta a titolo di Irpef dal 2013
imponibile 95
Imposta dovuta a titolo di cedolare secca del 21%
imponibile 100
Fino a 15.000 euro (23%) 19,55 21,85 21
Tra 15.000 e 28.000 euro (27%) 22,95 25,65 21
Tra 28.000 euro e 55.000 euro (38%) 32,30 36,10 21
Tra 55.000 euro e 75.000 euro (41%) 34,85 38,95 21
Oltre 75.000 36,55 40,85 21

Canone di locazione = 100

Contratti concordati

Scaglione di reddito e aliquota relativa Imposta dovuta a titolo di Irpef fino al 31-12-2012
imponibile 59,50
Imposta dovuta a titolo di Irpef dal 2013
imponibile 66,50
Imposta dovuta a titolo di cedolare secca del 10%
imponibile 100 (dal 2014 aliquota al 10%)
Fino a 15.000 euro (23%) 13,68 15,29 10
Tra 15.000 e 28.000 euro (27%) 16,06 17,95 10
Tra 28.000 euro e 55.000 euro (38%) 22,61 25,28 10
Tra 55.000 euro e 75.000 euro (41%) 24,39 27,26 10
Oltre 75.000 25,58 28,59 10

Nel corso del 2008, quasi il 60% dei titolari di abitazioni locate ha dichiarato redditi annui minori o uguali a 26mila euro. Per questo motivo si spiega il fatto che l'Erario abbia incassato dalla cedolare secca una somma molto inferiore a quella prevista: 675 milioni di euro nel 2011, che con il saldo salgono a circa 1 miliardo, a fronte dei 2,5 miliardi preventivati dalla relazione tecnica al decreto sul federalismo municipale.

Gli aumenti fiscali a ripetizione hanno potuto far crescere già nel corso del 2013, presso i possessori di immobili da destinare a locazione, il fascino della cedolare secca, che porta al 43-45% la tassazione media sulle abitazioni.

In effetti non esistono dati ufficiali, ma in base a quanto indicano i sindacati degli inquilini, è opinione diffusa che lo scarso appeal dei proprietari di immobili da affittare nei confronti della cedolare secca fino a tutto il 2012 sia dipeso in larga parte dalla mancata emersione degli affitti in nero. Ma sicuramente ha avuto un peso non indifferente anche la scarsa percentuale di adesioni tra gli affitti regolari.

D'altra parte, le statistiche confermano che più di metà dei possessori di abitazioni locate dichiara un imponibile inferiore a 26mila euro e incassa un canone medio mensile poco superiore ai 300 euro. Cifre rispetto alle quali la cedolare secca sui contratti a canone libero – fino alla fine del 2012 – regalava un risparmio annuo d'imposta che variva da qualche decina a poche centinaia di euro, a seconda dello scaglione Irpef del proprietario e del livello dell'addizionale comunale e regionale.

Fino al 31 dicembre 2012 l’opzione per la cedolare secca è rimasta decisamente conveniente solo per coloro che possono dichiarre redditi medio alti (che versano almeno un’IRPEF dal secondo scaglione d’imposta) e che hanno un limitato numero di oneri deducibili che generano detrazioni d'imposta (tipico esempio le spese sanitarie).

Dal 2013, invece, le cose sono decisamente cambiate, l’abbattimento della riduzione forfettaria dal 15% al 5% ai fini Irpef dei redditi derivanti da locazione di fabbricati ha reso la cedolare secca conveniente per la maggior parte dei contribuenti. Infatti a fronte di un risparmio d’imposta generato dalla riduzione della base imponibile del solo 5%, si contrappone un risparmio, più consistente, prodotto dall’aliquota del 21% fissa (o 15% per le locazioni a canoni agevolati dal 2013 e del 10% a decorrere dal 2014) sui medesimi redditi, esclusi tuttavia dalla base imponibile IRPEF. Così, nel corso del 2013, si è assistito a un vero e proprio boom di adesioni da parte dei locatori al regime della cedolare secca. Vedremo se questo trend sarà confermato anche per il 2014.

A proposito di canoni di locazione concordati, il reddito imponibile, già ridotto del 15% come prima deduzione forfettaria, è ulteriormente diminuito del 30%, arrivando di fatto a tassare il 59,50% del canone se l'immobile si trova in uno dei Comuni ad alta tensione abitativa (in pratica le città capoluogo e l'hinterland). A seguito della riduzione della percentuale forfettaria dal 15 al 5%, verrebbe tassato il 66,5% del canone, considerato che l'aliquota per i canoni di locazione concordati è del 19% fino al 2012 e del 15% dal periodo d'imposta 2013, cresce anche in questo caso la convenienza per l'opzione alla cedolare secca.

Su questi canoni convenzionati ha pesato l'imposta municipale IMU, specialmente nel caso in cui su tali immobili sia stata deliberata un'aliquota IMU superiore al 4 per mille.




L'autore

Giuseppe PolliGiuseppe Polli è libero professionista dal 1982, dottore commercialista, ed è il gestore del sito www.cedolaresecca.net, presente sulla Rete dal 2011. Questo dominio è stato il primo ed unico sito ad occuparsi in via esclusiva della tassazione sostitutiva all'IRPEF sui redditi di locazione per uso abitativo, meglio conosciuta con il nome di cedolare secca.

I clienti dello studio possono chiamarmi telefonicamente al numero ☎ 333 9031308

Le informazioni contenute nel presente articolo costituiscono solo una introduzione generale alla materia e pertanto si raccomanda di richiedere un parere riferito al concreto caso di specie prima di prendere qualsiavoglia provvedimento basato sulle informazioni qui contenute. L'autore, dott. Giuseppe Polli, declina ogni responsabilità da eventuali provvedimenti presi o non presi sulla base di quanto riportato nel presente articolo.