Che cos'è la cedolare
secca sugli affitti

Premessa

Per i proprietari di immobili concessi in locazione, la più interessante novità degli ultimi anni in materia di tassazione è stata l'introduzione, a decorrere dal 2011, della possibilità di fruire della cosiddetta "cedolare secca".

Con l'introduzione della cedolare secca sugli affitti il contrasto all'evasione sta funzionando e nel 2016 il gettito da questa imposta è cresciuto ancora, arrivando a 2,36 miliardi di €uro (+17,3% su base annua).

In questa pagina sono sintetizzate le caratteristiche principali dell'imposta sostitutiva, che ha avuto un crescente successo tra i locatori di abitazioni. Questa è una pagina interna del sito cedolaresecca.net dedicato esclusivamente alla tassazione dei canoni di locazione per uso abitativo soggetti alla c.d. cedolare secca introdotta nel nostro sistema fiscale dal 2011.


Contratto a canone libero

In Area riservata potete trovare il facsimile di un contratto di locazione per uso abitativo con apposita clausola per la cedolare secca a canone libero della durata di anni 4 rinnovabile per altri 4.

Contratti a canone concordato

I contratti di locazione a canone convenzionato o concordato sono previsti dall'articolo 2, comma 3 della Legge n. 431/1998. In questa tipologia di contratti l'aliquota della cedolare secca è agevolata e si applica nella misura del 10%, che in sede di approvazione della Legge di Bilancio 2018 potrà essere prorogata di altri due anni.In Area riservata potete trovare il facsmile di un contratto di locazione a canone concordato con apposita clausola per la cedolare secca in base alla Convenzione nazionale recepita dal Decreto 16 gennaio 2017.

Contratti transitori

I contratti transitori consentono alle parti di porre in essere un contratto di locazione di durata inferiore a quella minima prevista per i contratti convenzionati. E' ora possibile stipulare contratti transitori anche di durata inferiore a 30 giorni ma con il massimo di 18 mesi, applicando anche in questo caso la cedolare secca, con l'aliquota del 10% se a canone concordato oppure con l'aliquota del 21% se a canone libero (se l'immobile si trova in un Comune con un numero di abitanti non superiore a diecimila, altrimenti si ricade nel canone concordato). In Area riservata è possibile trovare il facsmile di un contratto transitorio secondo le disposizioni del Decreto 16 gennaio 2017.

Autore

Giuseppe PolliGiuseppe Polli è libero professionista dal 1982, dottore commercialista, ed è l'autore e il gestore del sito www.cedolaresecca.net, presente sulla Rete dal 2011. Assiste molti locatori nella scelta tra tassazione ordinaria IRPEF e tassazione a cedolare secca, nella predisposizione di contratti di locazione con l'apposita clausola per la cedolare secca e in tutti gli adempimenti successivi (cessazione anticipata, proroga dei contratti di locazione soggetti a cedolare secca, revoca dell'opzione per la cedolare secca ecc.).

 

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Cosa è la cedolare secca

La cedolare secca sugli affitti è disciplinata dall'articolo 3, D.Lgs. 14 marzo 2011 n. 23 (decreto con disposizioni in materia di fereralismo fiscale municipale) e dal relativo Provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle Entrate 7 aprile 2011.

Ai sensi dell'articolo 3 del citato decreto:

A decorrere dall'anno 2011, il canone di locazione relativo ai contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze locate congiuntamente all'abitazione, puo' essere assoggettato, in base alla decisione del locatore, ad un'imposta, operata nella forma della cedolare secca, sostitutiva dell'imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonche' delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione; la cedolare secca sostituisce anche le imposte di registro e di bollo sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di locazione (...)

Per i contratti di locazione a canone libero 4+4, essa consiste nell'applicazione di un'aliquota fissa di tassazione (21 per cento) al posto di quella calcolata a scaglioni Irpef che si applicherebbe al reddito del contribuente. Perciò, più il reddito del locatore è alto, più risulta conveniente applicare la cedolare secca.

Per i contratti di locazione cosiddetti convenzionati con una durata minima di 3 anni +2 l'aliquota della cedolare secca è del 10% limitatamente al quadrienno 2014-2017 (articolo 9, comma 1 DL 28-3-2014 n. 47).Per gli anni successivi al 2017 nella Legge di Bilancio 2018 pare che venga prorogata l'aliquota agevolativa per altri due anni.

E' possibile usufruire dell'aliquota 10% di cedolare secca:

  1. anche ai contratti di locazione situati nei Comuni per i quali è stato deliberato lo stato di emergenza nei cinque anni precedenti il 28-5-2014;
  2. per i contratti di locazione per uso abitativo stipulati con Cooperative edilizie per la locazione o con enti senza scopo di lucro purché sublocate a studenti universitari con rinuncia all'aggiornamento ISTAT del canone.

Allo stato attuale, in cui questa pagina è stata aggiornata - novembre 2017 - si hanno notizie abbastanza certe in merito alla possibilità che l'aliquota agevolata al 10% prevista per i contratti a canone concordato possa essere prorogata per altri due anni ma che non venga disposta a regime.

Il contribuente ha piena facoltà di adottarla o meno, essa si pone come alternativa al regime di tassazione ordinario.

Chi può scegliere la cedolare secca

Possono accedere al regime agevolato della cedolare secca esclusivamente le persone fisiche che possiedono redditi immobiliari derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo non effettuate nell'esercizio di un'impresa o di una libera professione.

Pertanto possono optare per il regime della cedolare secca solo le persone fisiche proprietarie o usufruttuarie di unità immobiliari, le aziende proprietarie di immobili non possono invece adottare questo sistema forfettario. In caso di contitolarità dell'immobile, l'opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.

La figura del locatario

La norma non prevede espressamente alcun requisito soggettivo. A tale proposito la Circolare ADE 1° giugno 2011 precisa in merito che:

Tenuto conto che la norma consente l'applicazione della cedolare secca solo per gli immobili abitativi locati con finalità abitative, escludendo quelle effettuate nell'esercizio di un'attività d'impresa o di arti e professioni, occorre porre rilievo, al fine di valutare i requisiti di accesso al regime, anche all'attività esercitata dal locatario ed all'utilizzo dell'immobile locato.

Per quali immobili e per quali no

Per poter esercitare l'opzione per la cedolare secca, la locazione deve riguardare:

  1. unità immobiliari abitative;
  2. Locate per uso abitativo

L'unità immobiliare locata deve essere accatastata in una delle cetagorie abitative del gruppo A (con esclusione della categoria A/10, relativa a "uffici e studi privati"). Inoltre essa deve essere affittata per uso abitazione.

Cedolare secca come imposta sostitutiva

La cedolare secca rappresenta, per le persone fisiche, una forma di tassazione alternativa a quella ordinaria in ambito IRPEF a scaglioni e si applica con un'imposta sostitutiva.

La cedolare secca, infati, sostituisce le seguenti imposte:

  1. Irpef e le relative addizionali;
  2. imposta di registro, anche sulle risoluzioni e proroghe del contratto di locazione;
  3. imposta di bollo, anche sulle risoluzioni e proroghe del contratto.

Anche con la cedolare secca, però, resta l'obbligo di versare l'imposta di registro, in caso di cessione del contratto di locazione.

L'opzione può essere esercitata per ciascuna unità immobiliare ad uso abitativo accatastata nelle categorie da A1 a A11, esclusa l'A10 (uffici o studi privati), comprese le relative pertinenze.

La base imponibile è il canone di locazione senza riduzioni fiscali (invece, per i canoni di locazione soggetti a tassazione ordinaria IRPEF, la deduzione forfettaria dal 2013 è il 5%).

Per i termini di versamento valgono le attuali regole Irpef e si utilizza il modello F24, anche se si dichiara con il 730.

La scelta della cedolare secca va comunicata:

  1. all'Agenzia delle entrate tramite modello RLI o in sede di dichiarazione dei redditi nell'ipotesi di contratti di locazione non soggetti a registrazione;
  2. al conduttore tramite raccomandata contenente l'opzione e la rinuncia agli aumenti del canone.

Il regime agevolato della cedolare secca non prevede il rimborso delle imposte di bollo e registro già pagate né la concorrenza del canone nel calcolo di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo e dell'Isee.

La scelta del locatore per la cedolare secca comporta, per l'intera durata del contratto, compresa l'eventuale proroga, la rinuncia alla modifica del canone contrattualmente pattuito, compreso l'adeguamento alla variazione Istat.

La scelta, quindi, vincola il locatore per l'intero periodo di durata del contratto (proroga compresa) con facoltà comunque di revocare l'opzione in ogni annualità successiva a quella in cui è stata esercitata, ma con possibilità di optare nuovamente per la cedolare.

Il regime della cedolare secca ha dunque effetti anche sul conduttore dell'immobile affittato in quanto il locatore non ha la possibilità di chiedere l'aggiornamento del canone per tutta la durata dell'opzione. A tal fine il locatore è obbligato a comunicare preventivamente a mezzo raccomandata al conduttore l'intenzione di esercitare l'opzione e di rinunciare all'aggiornamento del canone. Tale formalità è condizione "sine qua non" per l'accesso da parte del proprietario dell'immobile al regime della tassa piatta, ma non è necessario se la rinuncia agli aggiornamenti del canone è esplicitamente contenuto nel contratto di affitto.


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