Cos'e' la cedolare secca

Per i proprietari di immobili concessi in locazione, la più interessante novità degli ultimi anni in materia di tassazione è stata l'introduzione, a decorrere dal 2011, della possibilità di fruire della cosiddetta "cedolare secca".

Con l'introduzione della cedolare secca sugli affitti il contrasto all'evasione sta funzionando e nel 2016 il gettito da questa imposta è cresciuto ancora, arrivando a 2,36 miliardi di €uro (+17,3% su base annua).

Sotto il profilo fiscale, ormai oltre il 90% dei proprietari opta per la cedolare secca, prevalentemente associata (nel 64,5% dei casi) ai contratti a canone concordato (Fonte: Mutuionline.it).

In questa pagina sono sintetizzate le caratteristiche principali dell'imposta sostitutiva, che ha avuto un crescente successo tra i locatori di abitazioni. Questa è una pagina interna del sito cedolaresecca.net dedicato esclusivamente alla tassazione dei canoni di locazione per uso abitativo soggetti alla c.d. cedolare secca introdotta nel nostro sistema fiscale dal 2011.



Contratto a canone libero

In Area riservata potete trovare il facsimile di un contratto di locazione per uso abitativo con apposita clausola per la cedolare secca a canone libero della durata di anni 4 rinnovabile per altri 4.Ulteriori informazioni in questa pagina.

Contratti a canone concordato

I contratti di locazione a canone convenzionato o concordato sono previsti dall'articolo 2, comma 3 della Legge n. 431/1998. In questa tipologia di contratti l'aliquota della cedolare secca è agevolata e si applica nella misura del 10%, che in sede di approvazione della Legge di Bilancio 2018 è stata prorogata di altri due anni.In Area riservata potete trovare il facsmile di un contratto di locazione a canone concordato con apposita clausola per la cedolare secca in base alla Convenzione nazionale recepita dal Decreto ministeriale 16 gennaio 2017.A tale proposito si ricorda che per la stipula di un contratto a canone convenzionato a cedolare secca occorre la certificazione del canone da parte di una delle Associazioni di categoria firmatarie dell'accordo locale. Ulteriori informazioni in questa pagina.

Contratti transitori

I contratti transitori consentono alle parti di porre in essere un contratto di locazione di durata inferiore a quella minima prevista per i contratti convenzionati. E' ora possibile stipulare contratti transitori anche di durata inferiore a 30 giorni ma con il massimo di 18 mesi, applicando anche in questo caso la cedolare secca, con l'aliquota del 10% se a canone concordato oppure con l'aliquota del 21% se a canone libero (se l'immobile si trova in un Comune con un numero di abitanti non superiore a diecimila, altrimenti si ricade nel canone concordato). In Area riservata è possibile trovare il facsmile di un contratto transitorio con apposita clausola per la cedolare secca secondo le disposizioni del Decreto 16 gennaio 2017.Ulteriori informazioni in questa pagina.

Autore

Giuseppe PolliGiuseppe Polli è libero professionista dal 1982, dottore commercialista, ed è l'autore e il gestore del sito www.cedolaresecca.net, presente sulla Rete dal 2011. Assiste molti locatori nella scelta tra tassazione ordinaria IRPEF e tassazione a cedolare secca, nella predisposizione di contratti di locazione con l'apposita clausola per la cedolare secca e in tutti gli adempimenti successivi (cessazione anticipata, proroga dei contratti di locazione soggetti a cedolare secca, revoca dell'opzione per la cedolare secca ecc.).

 

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La cedolare secca sugli affitti è disciplinata dall'articolo 3, D.Lgs. 14 marzo 2011 n. 23 (decreto con disposizioni in materia di fereralismo fiscale municipale) e dal relativo Provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle Entrate 7 aprile 2011.

Ai sensi dell'articolo 3 del citato decreto:

A decorrere dall'anno 2011, il canone di locazione relativo ai contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze locate congiuntamente all'abitazione, puo' essere assoggettato, in base alla decisione del locatore, ad un'imposta, operata nella forma della cedolare secca, sostitutiva dell'imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonche' delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione; la cedolare secca sostituisce anche le imposte di registro e di bollo sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di locazione (...)

Per i contratti di locazione a canone libero 4+4, essa consiste nell'applicazione di un'aliquota fissa di tassazione (21 per cento) al posto di quella calcolata a scaglioni Irpef che si applicherebbe al reddito del contribuente. Perciò, più il reddito del locatore è alto, più risulta conveniente applicare la cedolare secca.

Per i contratti di locazione cosiddetti convenzionati con una durata minima di 3 anni +2 l'aliquota della cedolare secca è stata del 10% limitatamente al quadrienno 2014-2017 (articolo 9, comma 1 DL 28-3-2014 n. 47).Per gli anni successivi al 2017 la Legge di Bilancio 2018 ha prorogato l'aliquota agevolativa per altri due anni, quindi per il periodo 2018-2019.

E' possibile usufruire dell'aliquota 10% di cedolare secca:

  1. anche ai contratti di locazione situati nei Comuni per i quali è stato deliberato lo stato di emergenza nei cinque anni precedenti il 28-5-2014;
  2. per i contratti di locazione per uso abitativo stipulati con Cooperative edilizie per la locazione o con enti senza scopo di lucro purché sublocate a studenti universitari con rinuncia all'aggiornamento ISTAT del canone.

Il contribuente ha piena facoltà di adottarla o meno, essa si pone come alternativa al regime di tassazione ordinario.

L'opzione per la cedolare secca deve essere effettuata esclusivamente dal locatore ed effettuata al momento di registrazione del contratto presso l'Agenzia delle Entrate o in sede di proroga della scadenza e contestualmente all'inquilino tramite raccomandata oppure anche attraverso una specifica clausola inserita nel contratto. La cedolare secca sostituisce:

  1. l'Irpef e le relative addizionali comunali e regionali, quindi il locatore non paga più sul canone di locazione la tassazione ordinaria ma l'aliquota prevista per la cedolare secca (il 21% o il 10%);
  2. l'imposta di registro all'atto della registrazione e quella dovuta sulle annualità contrattuali;
  3. l'imposta di bollo prevista per il contratto (16 € per ogni cento righe), anche sulla risoluzione del contratto e sulle eventuali proroghe.

La base imponibile su cui applicare l'aliquota della cedolare secca è costituita dal 100% del canone di locazione, senza alcuna deduzione che è prevista invece nel caso di tassazione ordinaria, pari al 5% con ulteriore deduzione del 30% per i contratti a canone concordato.

La cedolare secca è applicabile ai canoni di locazione per tutti i fabbricati a destinazione abitativa, vale a dire per i fabbricati che risultato iscritti catastalmente con le categorie da A/1 ad A/11 (esclusi gli immobili con categoria A/10, uffici e studi professionali) e alle relative pertinenze.

L'opzione per la cedolare secca può essere fatta esclusivamente dalle persone fisiche private e non da imprese, professionisti, società o altri enti, con l'esclusione per le unità abitative locate a cooperative per la locazione o a enti senza scopo di lucro, purché vengono poi sublocate a studenti universitari e messe a disposizione dei Comuni.

La cedolare secca è applicabile anche ai contratti non soggetti a registrazione, ossia quelli di durata inferiore a trenta giorni nel corso dell'anno (le cosiddette locazioni brevi).

La comunicazione non è necessaria
per i contratti che prevedono espressamente
la rinuncia agli aggiornamenti del canone

Sei locatore in procinto di stipulare un contratto di locazione a cedolare secca? Desideri l'assistenza del nostro studio prima della firma del contratto? Nella maggior parte dei casi non si sa neppure cosa si sta per firmare, non si conoscono tutte le clausole oppure alcune non sono neppure inserite nel contratto oppure, peggio ancora, si scarica il primo contratto reperibile online. Intendi esercitare l'opzione per la cedolare secca? Ma è stata inserita la clausola giusta nel contratto?

Chi può scegliere la cedolare secca

Possono accedere al regime agevolato della cedolare secca esclusivamente le persone fisiche che possiedono redditi immobiliari derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo non effettuate nell'esercizio di un'impresa o di una libera professione.

Pertanto possono optare per il regime della cedolare secca solo le persone fisiche proprietarie o usufruttuarie di unità immobiliari, le aziende proprietarie di immobili non possono invece adottare questo sistema forfettario. In caso di contitolarità dell'immobile, l'opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.

La figura del locatario

La norma non prevede espressamente alcun requisito soggettivo. A tale proposito la Circolare ADE 1° giugno 2011 precisa in merito che:

Tenuto conto che la norma consente l'applicazione della cedolare secca solo per gli immobili abitativi locati con finalità abitative, escludendo quelle effettuate nell'esercizio di un'attività d'impresa o di arti e professioni, occorre porre rilievo, al fine di valutare i requisiti di accesso al regime, anche all'attività esercitata dal locatario ed all'utilizzo dell'immobile locato.
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