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cedolare secca

Che cos'è la cedolare secca sugli affitti

Cosa è la cedolare secca

La "cedolare secca sugli affitti" è un'imposta che è stata introdotta a partire dal periodo di imposta 2011, va a sostituire le altre tasse dovute sulle locazioni.

Per i contratti di locazione a canone libero 4+4, essa consiste nell'applicazione di un'aliquota fissa di tassazione (21 per cento) al posto di quella calcolata a scaglioni Irpef che si applicherebbe al reddito del contribuente. Perciò, più il reddito del locatore è alto, più risulta conveniente applicare la cedolare secca. Mentre per i contratti di locazione cosiddetti convenzionati 3+2 l'aliquota della cedolare secca è del 10% fino al periodo di imposta 2017.

Il contribuente ha piena facoltà di adottarla o meno, essa si pone come alternativa al regime di tassazione ordinario.

Sostituisce le seguenti imposte:

  1. l'Irpef e le relative addizionali;
  2. l'imposta di registro, anche sulle risoluzioni e proroghe del contratto di locazione;
  3. l'imposta di bollo, anche sulle risoluzioni e proroghe del contratto.

Anche con la cedolare secca, però, resta l'obbligo di versare l'imposta di registro, in caso di cessione del contratto di locazione.

Possono optare per il regime della cedolare secca solo le persone fisiche proprietarie o usufruttuarie di unità immobiliari, le aziende proprietarie di immobili non possono invece adottare questo sistema forfettario. In caso di contitolarità dell'immobile, l'opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.

L'opzione può essere esercitata per ciascuna unità immobiliare ad uso abitativo accatastata nelle categorie da A1 a A11, esclusa l'A10 (uffici o studi privati), comprese le relative pertinenze.

La base imponibile è il canone di locazione senza riduzioni fiscali (invece, per i canoni di locazione soggetti a tassazione ordinaria IRPEF, la deduzione forfetraia dal 2013 è il 5% e non più il 15%).

Per i termini di versamento valgono le attuali regole Irpef e si utilizza il modello F24, anche se si dichiara con il 730.

La scelta della cedolare secca va comunicata:

  1. all'Agenzia delle entrate tramite modello RLI o in sede di dichiarazione dei redditi nell'ipotesi di contratti di locazione non soggetti a registrazione;
  2. al conduttore tramite raccomandata contenente l'opzione e la rinuncia agli aumenti del canone.

Il regime agevolato della cedolare secca non prevede il rimborso delle imposte di bollo e registro già pagate né la concorrenza del canone nel calcolo di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo e dell'Isee.

Contestualmente ai benefici della cedolare, fu previsto un giro di vite sugli affitti in nero: maggiore imposta dal 200 al 400% e canone di locazione fissato in misura pari al triplo della rendita catastale (norma dichiarata successivamente illegittima dalla Corte Costituzionale).

La scelta del locatore per la cedolare secca comporta, per l'intera durata del contratto, compresa l'eventuale proroga, la rinuncia alla modifica del canone contrattualmente pattuito, compreso l'adeguamento alla variazione Istat.

La scelta, quindi, vincola il locatore per l'intero periodo di durata del contratto (proroga compresa) con facoltà comunque di revocare l'opzione in ogni annualità successiva a quella in cui è stata esercitata, ma con possibilità di optare nuovamente per la cedolare.

Il regime della cedolare secca ha dunque effetti anche sul conduttore dell'immobile affittato in quanto il locatore non ha la possibilità di chiedere l'aggiornamento del canone per tutta la durata dell'opzione. A tal fine il locatore è obbligato a comunicare preventivamente a mezzo raccomandata al conduttore l'intenzione di esercitare l'opzione e di rinunciare all'aggiornamento del canone. Tale formalità è condizione "sine qua non" per l'accesso da parte del proprietario dell'immobile al regime della tassa piatta, ma non è necessario se la rinuncia agli aggiornamenti del canone è esplicitamente contenuto nel contratto di affitto.



L'autore

Giuseppe PolliGiuseppe Polli è libero professionista dal 1982, dottore commercialista, ed è il gestore del sito www.cedolaresecca.net, presente sulla Rete dal 2011. Questo dominio è stato il primo ed unico sito ad occuparsi in via esclusiva della tassazione sostitutiva all'IRPEF sui redditi di locazione per uso abitativo, meglio conosciuta con il nome di cedolare secca.

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