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Proroga

dei contratti di locazione


Proroga contratti di locazione

Nel corso del periodo d'imposta si deve cominciare a pensare alla proroga dei contratti di locazione a canone libero (4+4) iniziati nei quattro anni antecedenti oppure a quelli a canone convenzionato (3+2), per cui il locatore ha esercitato l'opzione per la cedolare secca.

Nel corso di quest'anno i locatori che hanno concluso contratti di locazione a canone libero quattro anni fa e che hanno già esercitato l'opzione per la cedolare nel corso del primo periodo quadriennale, se desiderano mantenere il regime della tassazione dell'imposta sostitutiva, hanno l’obbligo di esercitare il rinnovo per l'opzione della cedolare secca anche se in vigenza del rinnovo automatico previsto ex lege.

Ad esempio se un contratto di durata 4+4 ha la prima scadenza (primi quattro anni) a fine febbraio 2016 (contratto con decorrenza 1° marzo 2012) e il locatore ha:

  1. già inviato la raccomandata con cui gli comunica di aver esercitato l'opzione per la cedolare secca (per l'inquilino), ad esempio entro il 30 marzo 2012;
  2. già esercitato l’opzione tramite la presentazione del modello (per l'amministrazione finanziaria), consegnato al competente Ufficio entro il 30 marzo 2012,

è necessario aver presentato il modello RLI per la proroga del contratto di locazione entro il 30 marzo 2016.

Così facendo si garantisce che l'opzione continui a essere efficace per i successivi quattro anni, salvo revoche. In caso contrario, la prima annualità contrattuale che ha inizio a marzo 2016 sconterà il regime di tassazione ordinario Irpef del reddito.

A parere di chi scrive è necessario per il nuovo periodo quadriennale ripetere l'invio della raccomandata all'inquilino.

proroga contratto di locazioneLa mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga del contratto non comporta la revoca dell'opzione esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione qualora il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente con la volontà di optare per il regime della cedolare secca, effettuando i relativi versamenti e dichiarando i redditi da cedolare secca nel relativo quadro della dichiarazione dei redditi. In caso di mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga, anche tacita, o alla risoluzione del contratto di locazione per il quale è stata esercitata l'opzione per l'applicazione della cedolare secca, entro 30 giorni dal verificarsi dell'evento, si applicano queste sanzioni:

  1. 50 euro, nel caso in cui il ritardo non sia superiore a 30 giorni dalla scadenza dell’adempimento;
  2. 100 euro se il ritardo nella comunicazione è superiore a 30 giorni.

(Modifica all'articolo 3, comma 3, del D.Lgs. n. 23 del 2011 contenuta nell'articolo 7-quater, comma 24 del DL 193/2016, convertito nella legge n. 225 del 1° dicembre 2016).


rinnovo opzione cedolare secca

RACCOMANDATA

Il sottoscritto locatore, ai sensi e per gli effetti dell’art. 3, comma 11, D.Lgs n. 23/2011

COMUNICA CHE

  • intende rinnovare l’opzione per la tassazione ad imposta sostitutiva, c.d. “cedolare secca”, del canone di locazione per il periodo 1° marzo 2016 – 28 febbraio 2020, salvo revoca;
  • per effetto di tale opzione non si rende dovuta l’imposta di registro annuale sul contratto stesso.

Il sottoscritto locatore rinuncia, per tutto il periodo di validità dell’opzione stessa, alla richiesta dell’aggiornamento del canone prevista contrattualmente.

In caso di revoca della suddetta opzione si renderà dovuta l’imposta di registro annuale, a decorrere dalla scadenza dell’annualità contrattuale e il sottoscritto locatore potrà richiedere l’aggiornamento del canone previsto contrattualmente.

Verificandosi tale situazione, sarà premura dello scrivente dare apposita comunicazione, con apposita raccomandata.

Distinti saluti.





Ad esempio, in caso di contratto di locazione 4+4, si ritiene più prudente rinnovare l'opzione per la cedolare secca e, prima ancora, inviare la raccomandata informativa all'inquilino, al termine dei primi quattro anni di durata del contratto. Sebbene, in verità, non ci troviamo in presenza di una effettiva scadenza contrattuale, ma della naturale prosecuzione del contratto stesso, non è stato chiarito dall'Agenzia delle Entrate se l'efficacia dell'opzione si esaurisca comunque alla scadenza di tale termine.

In tema di proroga dei contratti di locazione, anche soggetti a cedolare secca, può essere utile questo approfondimento di Sistema Ratio.

Ancora in tema di proroga dei contratti di locazione, si raccomanda la lettura di questo approfondimento Fiscal Focus