F.A.Q. cedolare secca

No. Sul canone di locazione annuo si applica un’imposta fissa (21% o 10% se contratto a canone concordato) che sostituisce sia l’Irpef e relative addizionali che le imposte di registro e bollo.

No. Non sussiste l'obbligo di allegare una copia del contratto di locazione (oltre ai documenti identificativi delle parti contraenti), ma è consigliabile inviare anche la copia del contratto in formato PDF/A dopo aver provveduto alla sua verifica tramite apposito strumento online dell'Agenzia delle Entrate.

Il reddito da cedolare secca non fa cumulo con l'eventuale reddito imponibile ai fini Irpef e non è dunque compensabile con deduzioni e detrazioni fiscali (spese sanitarie, spese per ristrutturazioni edilizie, contributi a fondi di previdenza ecc.). In caso si abbia parecchie detrazioni/deduzioni ma non ci sia capienza l’aliquota di tassazione finale potrebbe essere più alta rispetto al regime ordinario. Non è possibile applicare aumento Istat per tutta la durata del contratto in cui si mantiene attiva questa opzione.

L’Agenzia delle Entrate (Circ. 26/E del 1° giugno 2011, § 2.1) ha chiarito che l’opzione è ammessa anche per i contratti di locazione parziale, cioè quando il proprietario concede in affitto solo una porzione dell’immobile (ad esempio una stanza).

Requisiti principali: l’immobile deve rientrare in una categoria catastale abitativa (A/1–A/11 esclusa A/10).La stanza affittata deve essere parte di questa unità.
Il contratto di locazione parziale deve essere regolarmente registrato all’Agenzia delle Entrate.Può essere transitorio, per studenti, o a canone libero/concordato.
L'opzione per la cedolare deve essere esercitata nel modello RLI al momento della registrazione o di una proroga/annualità successiva e comporta la rinuncia all’aggiornamento del canone (anche adeguamento ISTAT).

La risposta è negativa. L'imposta sostitutiva legata al sistema della cedolare secca sostituisce l'IRPEF, l'imposta di registro sul contratto di locazione dovuta per le annualità contrattuali, l'imposta di bollo sul contratto stesso, l'imposta di registro sulle risoluzioni e sulle proroghe del contratto di locazione, l'imposta di bollo, se dovuta, sulle risoluzioni e sulle proroghe. Essa determina anche il venir meno dell'obbligo di presentare alle competenti autorità la comunicazione anti mafia tranne nel caso il cui il locatario sia cittadino extra comunitario.

La morosità dell’inquilino non impedisce di optare per la cedolare secca: l’opzione resta valida per l’annualità in cui si decide di applicarla.Il problema non è “se puoi optare”, ma se devi pagare le imposte su canoni che non hai incassato. Per i contratti ad uso abitativo stipulati dal 1° gennaio 2020, i canoni non percepiti non sono più tassati a condizione che:
sia stata intimata convalida di sfratto per morosità, oppure
sia stato notificato ingiunzione di pagamento (procedura giudiziale).
L’esclusione vale sia in regime ordinario IRPEF sia in regime di cedolare secca.

Quindi se non hai ancora un provvedimento giudiziale, devi comunque dichiarare (e quindi tassare con cedolare) i canoni pattuiti, anche se non li hai incassati.

Quando c’è la convalida di sfratto, dall’anno d’imposta in cui ottieni il provvedimento giudiziale di convalida di sfratto o ingiunzione non devi più dichiarare i canoni non percepiti.
Se li avevi già dichiarati e tassati in anni precedenti, puoi recuperare le imposte pagate tramite credito d’imposta pari all’imposta pagata su quegli importi.

L'usufruttuario

La Corte di Cassazione ha confermato l'applicabilità della cedolare secca alle locazioni di immobili ad uso abitativo stipulati con imprese/professionisti. Sentenze n. 12076 e 12079 del 7-5-2025. Emerge quindi la necessità di un intervento ufficiale dell'Agenzia delle Entrate che elimini le attuali limitazioni operative (modello RLI) e consentendo l'applicazione della cedolare secca anche per le locazioni di immobili abitativi stipulate con imprese o professionisti, alla condizione che sia garantita la destinazione ad uso abitativo.

Se l'immobile fa parte della sua sfera privata,si.

In sede di rinnovo del contratto di locazione che va a scadere, nel modello RLI il locatore procede all'indicazione dell'opzione per la cedolare secca e all'invio della raccomandata all'inquilino prima della procedura di rinnovo effettuata presso l'Agenzia delle Entrate.

Al momento non sussiste la possibilità per l'Agenzia delle Entrate, come spiegato anche nella precedente FAQ.

Chi intende avvalersi del regime della cedolare secca può esercitare l'opzione in sede di registrazione del contratto compilando il modello RLI cartaceo da presentare al competente ufficio dell'Agenzia delle Entrate oppure per via telematica anche con l'intervento di un intermediario. Questo ha valore nei confronti del Fisco; nei confronti del terzo conduttore occorre il preventivo invio della raccomandata o l'inserimento nel contratto stesso di apposita clausola.

Il reddito derivante dai canoni di locazione per cui è stata fatta l'opzione per la cedolare secca partecipa al reddito complessivo ai fini della debenza o meno di agevolazioni fiscali, ma non partecipa al reddito complessivo ai fini Irpef.

Chi possiede solo il reddito da canoni di locazione per questo importo e non ha oneri deducibili cui spetta la detrazione di imposta (ad esempio spese sanitarie) ha in generale convenienza ad esercitare l'opzione per la cedolare secca anche quando l'aliquota è del 21%.

L'accordo di riduzione del canone di locazione soggetto a cedolare secca deve essere registrato presso gli uffici dell'Agenzia delle Entrate.

No. Gli aggiornamenti ISTAT non possono essere recuperati retroattivamente per gli anni in cui è stata applicata la cedolare secca. In caso di revoca della cedolare secca, gli aumenti non applicati negli anni precedenti restano definitivamente persi.

Durante il periodo in cui il locatore ha optato per la cedolare secca, la legge prevede l’obbligo di rinuncia agli aggiornamenti del canone, anche se nel contratto è presente una clausola che prevede l’adeguamento ISTAT al 100%.

Pertanto:

• ❌ Non è possibile recuperare gli aumenti ISTAT dal 01/02/2019 al 31/01/2025.
• ✅ È possibile applicare l’aggiornamento ISTAT solo dall’annualità successiva alla revoca, quindi dal 01/02/2025 in avanti.

L’adeguamento si calcola sul canone originario (non su un canone “teoricamente aggiornato” negli anni precedenti).

Il comma 11 dell'articolo 3 del DECRETO LEGISLATIVO 14 marzo 2011, n. 23 prevede che "Nel caso in cui il locatore opti per l'applicazione della cedolare secca e' sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell'opzione, la facolta' di chiedere l'aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall'ISTAT dell'indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell'annoprecedente." Quindi il regime della cedolare secca prevede l'impossibilità per il locatore di applicare aggiornamenti o indicizzazioni Istat del canone previsto nel contratto. Se però locatore e conduttore sono d'accordo per stabilire un canone progressivo, quindi diverso per ciascuna annualità, questo rientra nella libertà delle parti e non preclude l'esercizio dell'opzione per la tassa piatta, in quanto non costituisce un aggiornamento ma una previsione originaria del contratto, però alla condizione che il canone variabile non costituisca una modalità di eludere il divieto di indicizzazione Istat (ad esempio nell'ipotesi in cui fosse inserita nel contratto la clausola contrattuale che indichi una percentuale di rivalutazione annua del canone).

Il decesso del locatore comporta in linea generale la successione o il subentro nella titolarità del contratto di locazione in essere senza soluzione dello stesso, non sussistendo pertanto l'obbligo di stipulare un nuovo contratto di locazione. Su tale argomento si legga il punto 5) della Circolare 20/E del 4 giugno 2012.

La mancata consegna (o ritiro) della raccomandata da parte dell’inquilino non impedisce al locatore di applicare la cedolare secca, purché siano rispettati gli obblighi previsti dalla legge. Il tentativo di comunicazione è sufficiente: la giurisprudenza e l’Agenzia delle Entrate considerano valida la “comunicazione” quando la raccomandata è stata regolarmente spedita all’indirizzo del conduttore, anche se questi non la ritira (raccomandata “compiuta giacenza”).
Consiglio pratico
Inviare sempre la raccomandata A/R prima della registrazione o della proroga del contratto e conservare la ricevuta.Se il conduttore non la ritira, non occorrono ulteriori invii: l’opzione resta valida. In tal caso la notifica si considera comunque perfezionata trascorsi i termini di giacenza (normalmente 10 giorni).

L’art. 3, Decreto legislativo n. 23/2011 stabilisce che ciascun locatore esercita la cedolare secca in relazione alla propria quota di possesso.Quindi, se l’immobile ha due comproprietari-locatori, ciascuno di essi può scegliere se aderire o meno alla cedolare;la scelta di uno non vincola l’altro. Se solo uno dei due opta per la cedolare, deve comunque inviare la raccomandata all’inquilino dichiarando la rinuncia agli aumenti limitatamente alla sua quota. L’altro comproprietario, se non opta, potrà continuare ad aggiornare la sua quota di canone. Se entrambi optano per la cedolare, la comunicazione deve provenire da entrambi i locatori.
Una sola raccomandata è sufficiente purché firmata da entrambi, oppure inviare due raccomandate distinte, ciascuna firmata da un comproprietario.
Una sola firma non basta a rappresentare automaticamente l’altro comproprietario, salvo espressa delega scritta (procura) allegata alla raccomandata.
Per evitare contestazioni, la soluzione più semplice è spedire un’unica raccomandata con entrambe le firme, oppure due raccomandate separate.

Art. 3, comma 11, D.Lgs. 23/2011: il locatore deve comunicare all’inquilino, prima di esercitare l’opzione, la rinuncia agli aggiornamenti del canone (ad es. adeguamento ISTAT).La comunicazione serve a tutelare ogni conduttore, che deve sapere che il canone non potrà essere aggiornato.L’Agenzia delle Entrate (Circ. n. 26/E del 1° giugno 2011, par. 2.3) precisa che la comunicazione va fatta a “ciascun conduttore”.
Questo perché ogni conduttore è parte contrattuale ed ha diritto ad essere informato.Occorre quindi inviare la raccomandata a ciascun conduttore, all’indirizzo indicato nel contratto.
La soluzione pratica è quella di inviare due raccomandate distinte (una per ogni conduttore), oppure una sola raccomandata con busta indirizzata a entrambi i conduttori (es. “Sig. Rossi e Sig.ra Bianchi – Via…”) purché:la busta venga recapitata all’indirizzo di residenza dichiarato,la ricevuta attesti la consegna (anche “compiuta giacenza”) a quell’indirizzo.
⚠️ Se i conduttori risiedono in luoghi diversi, serve una raccomandata per ciascun indirizzo.

La norma sulla cedolare secca (art. 3, comma 11, D.Lgs. 23/2011) richiede che il locatore “preventivamente” comunichi all’inquilino la propria intenzione di optare per questo regime e, di conseguenza, la rinuncia all’aggiornamento del canone (compreso l’adeguamento ISTAT). “Preventivo” significa prima dell’esercizio dell’opzione:
per nuovi contratti: prima o contestualmente alla registrazione del contratto (quando si esercita l’opzione nella registrazione);
per proroghe: prima della scadenza del contratto che si proroga;
per annualità successive: prima della scadenza per il pagamento dell’imposta di registro (che, in caso di cedolare, non si paga ma ha comunque una scadenza).
L’obiettivo è che il conduttore sappia fin dall’inizio che il canone non potrà essere aggiornato.
Nuovo contratto: Sì, basta una clausola contrattuale chiara e firmata da entrambe le parti che riporti la rinuncia agli aggiornamenti; non occorre raccomandata separata.
Contratto già registrato o in proroga: No, serve raccomandata inviata prima dell’opzione.

Se si tratta di un nuovo contratto, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che la raccomandata non è obbligatoria se nel testo del contratto registrato è presente una clausola con cui il locatore dichiara di optare per la cedolare secca,rinuncia all’aggiornamento del canone (compreso adeguamento ISTAT).In questo caso, la firma di entrambe le parti sul contratto vale come “comunicazione preventiva”.Quindi non occorre rimediare se la clausola è già stata inserita.
Se l'apposita' clausola non è presente nel contratto, non è possibile “aggiungerla” retroattivamente al contratto già registrato senza un atto integrativo.La soluzione pratica è stipulare e registrare un atto integrativo (scrittura privata) in cui il locatore dichiara l’opzione per la cedolare secca e la rinuncia agli aumenti, con firma anche del conduttore. Questo atto va registrato (modello RLI) e costerà l’imposta fissa di registro.Da quel momento la cedolare è valida.

Per le proroghe o annualità successive, la Circolare Agenzia Entrate 26/E del 1.6.2011 precisa che la raccomandata è condizione essenziale per la validità dell’opzione. Se la raccomandata manca, l’opzione non produce effetti per quell’annualità.
L’art. 2, comma 1, D.L. 16/2012 consente la remissione in bonis per rimediare a adempimenti formali omessi che sono condizione per un’agevolazione, purché:
il requisito sostanziale (cioè la cedolare secca nella dichiarazione dei redditi) sia rispettato,
non ci sia già stato un controllo in corso,
si versi una sanzione fissa di 250 euro.

Criticità: la remissione in bonis vale per adempimenti fiscali verso l’Agenzia (ad es. tardiva presentazione del modello RLI), non per un obbligo civilistico di comunicazione a terzi.
La raccomandata all’inquilino è un atto tra privati: la giurisprudenza e la stessa Agenzia hanno chiarito che non è sanabile con remissione in bonis.

La Circolare 26/E del 1° giugno 2011, par. 2.3, ha precisato che se nel contratto di locazione (anche transitorio) è inserita una clausola in cui il locatore dichiara l’opzione per la cedolare secca e la rinuncia agli aggiornamenti, non è necessaria una raccomandata separata.La firma di entrambe le parti sul contratto costituisce “comunicazione preventiva”. Questo vale anche se il contratto dura meno di un anno.Se il contratto di locazione non prevede alcun aggiornamento del canone di locazione, non occorre spedire la raccomandata informativa all'inquilino; sarà sufficiente la comunicazione dell'opzione all'Agenzia delle Entrate con il modello RLI oppure, in caso di contratto di durata inferiore a 30 giorni, con l'opzione direttamente esercitata in dichiarazione dei redditi. Ad esempio per un contratto transitorio di 10 mesi senza clausole di aggiornamento del canone la raccomandata non è obbligatoria, purché nel contratto (o nel modello RLI) sia indicata l’opzione per la cedolare secca.

Per il contratto stipulato per esigenze cosiddette transitorie, il canone di locazione non è "libero" ma determinato in base ai parametri previsti dall'accordo locale, che, relativamente al Comune di Milano, è stato sottoscritto da diverse associazioni di categoria. Alternativamente si può procedere con un contratto a canone libero, ex articolo 2, comma 1, legge 431/1998, ma la durata è inderogabilmente di 4+4 anni, con eventuale cedolare secca al 21%, in tal caso il contratto non può dirsi transitorio.

Come ulteriore alternativa, vi sono le cosiddette "locazioni brevi", con durata fino a trenta giorni, senza obbligo di registrazione, di cui al DPR 50/2017 e con eventuale cedolare secca al 21% per il primo immobile locato.

Al solo fine dell'obbligo di registrazione, la durata dei due contratti va sommata ed essendo superiore ai 30 giorni, scatta l'obbligo di registrazione per il secondo contratto.