cedolare secca affitti





Convenienza cedolare secca

Quando conviene l'opzione per la cedolare secca sugli affitti?

Irpef o cedolare secca?

In generale, la cedolare secca conviene se i redditi del locatore sono elevati e non ha diritto ad agevolazioni particolari. Questo è il concetto base, ma dobbiamo scendere nel concreto.

Ad esempio, se nel periodo d'imposta precedente il locatore non avesse realizzato nessun altro reddito oltre quelli dei canoni di locazione percepiti, ipotizziamo pari a 12.000 euro annui, con la cedolare secca ad aliquota del 21% il locatore risparmierebbe 240 euro di tasse rispetto all’Irpef ordinaria, che con l’aliquota al 23%, ti porterebbe a 2.760.

Con l’aliquota agevolata prevista in caso di contratti a regime concordato, che è del 10%, il risparmio salirebbe a ben 1.560 euro.

Il beneficio maggiore, però, emerge se oltre ai redditi di locazione il locatore avesse anche altri redditi e spicca soprattutto se essi sono alti.
Possono essere i più vari (di lavoro dipendente o assimilati, di lavoro autonomo, d’impresa o di partecipazione, di capitale, fondiari, ecc.) ma per questi nostri calcoli è indifferente perché rientrano tutti nel cumulo complessivo e sono assoggettati alle medesime aliquote Irpef.

Quindi, proseguendo con l’esempio, se oltre ai redditi di locazione di 12.000 euro il locatore percepisse altri redditi conseguiti nell’anno per 30.000 euro, con un totale imponibile di 42.000 euro, senza la cedolare secca pagherebbe l’Irpef in base ai normali scaglioni ed aliquote su questa somma: l’Irpef totale ammonterebbe a 12.280 euro.

Con il beneficio della cedolare secca, invece, il locatore pagherebbe l’Irpef solo su 30.000 euro e quindi ad aliquote più basse: saranno 7.720 euro su questa porzione, da sommare ai 2.520 euro di cedolare secca dovuta sugli affitti soggetti a cedolare pari a 12.000 euro.
Il totale finale delle imposte da pagare sarebbe di 10.240 euro: il locatore avrà conseguito un risparmio di imposte, grazie alla cedolare secca, di quasi 2.000 euro, ai quali devi ancora aggiungere l’ulteriore risparmio sulle addizionali Irpef (regionale e comunale) e sulle le imposte di registro e di bollo che dovresti pagare se non avessi optato per la cedolare secca.

Per i canoni di locazione soggetti a tassazione ordinaria è in vigore la riduzione forfettaria del 5%, questo significa che il locatore che deve dichiarare i propri canoni di affitto può dedurre la suddetta percentuale.


convenienzacedolaresecca
La legge Fornero in tema di riforma del lavoro ha deliberato, a decorrere dal 1° gennaio 2013, l'aumento della tassazione ordinaria sugli affitti, in quanto è stato ridotto dal 15 al 5% lo sconto forfettario dell'imponibile Irpef sui redditi da locazione. Conseguentemente la cedolare secca ha guadagnato nel corso del 2013 maggiore popolarità tra i proprietari di immobili da locare per uso abitativo.

Questa disposizione ha reso l’opzione per l’applicazione della cedolare secca sempre più conveniente per i contribuenti interessati. I proprietari di immobili da affittare per uso abitativo hanno dovuto pertanto rifare i calcolo di convenienza. Ad esempio, con la riduzione come sopra indicata della percentuale forfettaria sui canoni di locazione su un canone di 6mila euro annui si devono pagare da 151 a 270 euro in più, ipotizzando addizionali locali e regionali medio-alte.

Nell'attuale scenario, per un canone di locazione di 12mila euro, l'imponibile di 10.200 euro (85% di 12.000) risulta incrementato, a decorrere dal 2013, a 11.400 euro (95% di 12.000 €), in sostanza sono 1.200 euro in più di imponibile soggetto a tassazione che, solo considerando il primo scaglione IRPEF del 23%, significano 276 euro di maggiore Irpef da mettere in conto, senza contare il maggior carico di addizionali regionali e comunali, ove presenti.

La tabella illustra le conseguenze che si hanno con l'IRPEF - sia per i contratti liberi (quattro anni più quattro, a canone libero) sia per quelli agevolati (c.d. concordati, tre anni più due, a canone calmierato) - per i locatori che opteranno per il passaggio al regime della cedolare secca sugli affitti.

Per rendere con immediatezza l'idea che gli effetti della misura sui contribuenti che opteranno per il regime della cedolare secca, si è ipotizzato un canone di locazione pari a 100.

La base imponibile è costituita:

Da sottolineare che nella cedolare secca sono incorporate le addizionali comunale e regionale Irpef (la cui misura è stabilita dalle competenti amministrazioni, anche con distinzioni per fasce di reddito), l'imposta di registro e l'imposta di bollo.

Canoni di locazione = 100

Contratti liberi

Scaglione di reddito e aliquota relativa Imposta dovuta a titolo di Irpef fino al 31-12-2012
imponibile 85
Imposta dovuta a titolo di Irpef dal 2013
imponibile 95
Imposta dovuta a titolo di cedolare secca del 21%
imponibile 100
Fino a 15.000 euro (23%) 19,55 21,85 21
Tra 15.000 e 28.000 euro (27%) 22,95 25,65 21
Tra 28.000 euro e 55.000 euro (38%) 32,30 36,10 21
Tra 55.000 euro e 75.000 euro (41%) 34,85 38,95 21
Oltre 75.000 36,55 40,85 21

Canone di locazione = 100

Contratti concordati

Scaglione di reddito e aliquota relativa Imposta dovuta a titolo di Irpef fino al 31-12-2012
imponibile 59,50
Imposta dovuta a titolo di Irpef dal 2013
imponibile 66,50
Imposta dovuta a titolo di cedolare secca del 10%
imponibile 100 (dal 2014 aliquota al 10%)
Fino a 15.000 euro (23%) 13,68 15,29 10
Tra 15.000 e 28.000 euro (27%) 16,06 17,95 10
Tra 28.000 euro e 55.000 euro (38%) 22,61 25,28 10
Tra 55.000 euro e 75.000 euro (41%) 24,39 27,26 10
Oltre 75.000 25,58 28,59 10

Fino al 31 dicembre 2012 l’opzione per la cedolare secca è rimasta decisamente conveniente solo per coloro che potevano dichiarre redditi medio alti (che versano almeno un’IRPEF dal secondo scaglione d’imposta) e che hanno un limitato numero di oneri deducibili che generano detrazioni d'imposta (tipico esempio le spese sanitarie).

Dal 2013, invece, le cose sono decisamente cambiate, l’abbattimento della riduzione forfettaria dal 15% al 5% ai fini Irpef dei redditi derivanti da locazione di fabbricati ha reso la cedolare secca conveniente per la maggior parte dei contribuenti. Infatti a fronte di un risparmio d’imposta generato dalla riduzione della base imponibile del solo 5%, si contrappone un risparmio, più consistente, prodotto dall’aliquota del 21% fissa (o 15% per le locazioni a canoni agevolati dal 2013 e del 10% a decorrere dal 2014) sui medesimi redditi, esclusi tuttavia dalla base imponibile IRPEF. Così, nel corso del 2013, si è assistito a un vero e proprio boom di adesioni da parte dei locatori al regime della cedolare secca.

A proposito di canoni di locazione concordati, il reddito imponibile, già ridotto del 15% come prima deduzione forfettaria, è ulteriormente diminuito del 30%, arrivando di fatto a tassare il 59,50% del canone se l'immobile si trova in uno dei Comuni ad alta tensione abitativa (in pratica le città capoluogo e l'hinterland). A seguito della riduzione della percentuale forfettaria dal 15 al 5%, verrebbe tassato il 66,5% del canone, considerato che l'aliquota per i canoni di locazione concordati è del 19% fino al 2012 e del 15% dal periodo d'imposta 2013, cresce anche in questo caso la convenienza per l'opzione alla cedolare secca.

In estrema sintesi possiamo distinguere:

I VANTAGGI DELLA CEDOLARESECCA

• Imposta sostitutiva (21% o 10%) più basse delle aliquote Ipref
• Il reddito personale non ha alcuna incidenza sull’aliquota da pagare
• Non si applicano le aliquote per scaglioni di reddito, le addizionali regionale e comunale
• Non si versa l’imposta di registro e di bollo.

GLI SVANTAGGI DELLA CEDOLARE SECCA

• Non pagando le imposte con tassazione ordinaria Irpef, si potrebbe non usufruire di parte o per intero di eventuali detrazioni di imposta a cui si ha diritto per vari bonus fiscali.
• Rinuncia all’aggiornamento ISTAT: il canone rimane fisso per tutta la durata del contratto o almeno dell’opzione.
• Ai fini ISEE il reddito da locazione viene computato al 100%, con eventuali conseguenze sul calcolo di detrazioni varie che saranno riconosciute più basse.


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