Contratto di locazione turistico o breve

con cedolare secca


Nell’ambito della c.d. “Manovra correttiva” - DL n. 50/2017 convertito nella legge 96/2017 pubblicata sulla G.U. n. 144 del 23 giugno 2017- il Legislatore ha introdotto uno specifico regime fiscale applicabile ai redditi derivanti dalle locazioni brevi di immobili abitativi da parte di persone fisiche che agiscono in qualità di privati.

In particolare sono ora ricomprese tra le locazioni produttive di reddito fondiario anche quelle che prevedono, oltre all’affitto dell’immobile, la pulizia dello stesso e la fornitura della biancheria.


Locazioni brevi
Si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, inclusi quelli che prevedono la prestazioni di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche e comunque al di fuori dell'esercizio d'impresa ovvero a seguito di intermediazione immobiliare, così come anche tramite soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.

Lo stesso decreto legge ha introdotto nuovi adempimenti a carico degli intermediari che intervengono nella gestione o nella stipula di tali contratti di locazione.

In particolare:

  1. gli intermediari che mettono in contatto locatore e locatario, anche tramite portali online, devono comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati relativi ai contratti conclusi per il loro tramite;
  2. gli intermediari che incassano i canoni / corrispettivi relativi ai contratti di locazione in esame sono tenuti ad operare una ritenuta del 21%.

La vocazione turistica dell'Italia rende la locazione di case, stanze e appartamenti per vacanze una attività che crea un rilevante effetto di volano economico. Quando si parla di locazione per finalità turistiche, si fa riferimento,in genere, a seconde case, che sempre più spesso vengono concesse in locazione da parte del proprietario, specialmente nel periodo estivo, allo scopo anche di coprire i costi di manutenzione e fiscali che, inevitabilmente, una seconda casa a disposizione comporta.

La locazione di immobili fatta per soddisfare finalità turistiche è sottratta alla disciplina della legge n. 431 del 1998, e quindi, è disciplinata dalle sole norme del codice civile, che lascia ampia discrezionalità alla volontà delle parti.

Come scrive Maurizio D'Ercoli su Fiscoggi

Del resto, risulta evidente che la locazione per finalità turistiche non risponde ad un'esigenza abitativa primaria (una locazione con finalità turistiche presuppone, infatti, che il conduttore abbia a sua disposizione un altro immobile da adibire a propria abitazione principale), e, pertanto, è rimessa alla libera volontà delle parti contraenti la ricerca dell'accordo più conveniente.

Disciplina normativa

Il contratto di locazione con finalità turistica (conosciuto anche con il nome di “affitto turistico”) è sostanzialmente regolato dagli artt. 1571 e seguenti del Codice Civile. L’art. 1,c. 2, lett. c) della legge 431/1998 esclude espressamente l’applicabilità della maggior parte delle norme ivi contenute agli alloggi aventi finalità turistico-abitative. Inoltre, la disciplina delle locazioni turistiche non rientra neppure in quella particolare per le locazioni di natura transitoria di cui all’art. 5 della medesima legge.

Le locazioni da privati

I privati che, occasionalmente, affittano alloggi a turisti, con o senza servizi aggiuntivi, non hanno alcun obbligo ai fini IVA purché non esercitino l'attività a livello abituale e professionale.

Essi sono soggetti alle imposte per i redditi conseguiti dalle locazioni per finalità turistiche (redditi di fabbricati a tassazione ordinaria IRPEF o a cedolare secca).

Sulle ricevute di pagamento emesse per importi superiori a 77,47 €uro, devono essere apposte le marche da bollo, mentre i contratti di affitto non sono soggetti a obbligo di registrazione né al pagamento della relativa imposta se non sono stipulati con scrittura privata autenticata o con atto pubblico e se hanno durata non superiore a trenta giorni complessivi nell'anno (DPR n. 131/1986). In caso contrario, devono essere registrati entro trenta giorni (risoluzione 16 novembre 2000 n. 207/E) e sono soggetti all'imposta di registro del 2%, calcolata sul valore dell'importo pattuito con un minimo di 67 €uro, tranne nel caso in cui il locatore decidesse di esercitare l'opzione per la cedolare secca.

Quando l'attività diviene abituale e organizzata professionalmente, sorge l'obbligo di aprire la partita IVA e di adempiere a utti gli oneri relativi rapportati al volume d'affari conseguito. Anche il reddito percepito diventa reddito d'impresa e segue le regole previste dal TUIR. Il confine tra le due situazioni non è facilmente delineabile.

E' molto importante inquadrare in modo corretto questa particolare tipologia di locazione abitativa con finalità turistica, infatti ove venisse stipulata una locazione turistica simulata per sfuggire alle norme della legge 431/1998, si deve ritenere che il conduttore possa ottenere la riconduzione alla normativa dei contratti così detti "liberi" della durata di 4 anni +4.


  Sintesi Locazioni turistiche






FINALITA' TURISTICA
Le parti contraenti devono indicare nel contratto i motivi e le finalità turistiche che sono alla base della stipula del contratto.

i motivi della finalità turistica
La specifica indicazione del fine turistico è necessaria per determinare l'entità del canone e della durata del contratto ed anche per evitare che il contratto di locazione possa cambiare da locazione turistica a quella abitativa primaria oppure transitoria per scopi di lavoro o studio. i motivi della finalità turistica






DISCIPLINA APPLICABILE



Esclusioni
Alla locazione abitativa per finalità turistica non si applicano alcune norme della L. 431/1998:
  1. art. 2 (Modalità di stipula e di rinnovo dei contratti di locazione);
  2. art. 3 (Disdetta del contratto da parte del locatore);
  3. art. 4 (Convenzione nazionale);
  4. art. 4-bis (Tipi di contratto);
  5. art. 7 (Condizione per la messa in esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile);
  6. art. 8 (Agevolazioni fiscali);
  7. art. 13 (Patti contrari alla legge)



Norme del Codice civile



La disciplina normativa delle locazioni aventi finalità turistico-abitativo è individuata nelle norme del Codice civile relative le locazioni di cui agli artt. 1571 e ss. del Codice Civile.
La disciplina del Codice civile permette alle parti contraenti di avere la più ampia libertà nello predisporre il contenuto del contratto senza per questo incorrere in eventuali nullità dei patti stipulati inter partes, come invece avviene per le locazioni ad uso abitativo, rispetto al regime delle loro nullità, in base a quanto previsto dall’art.13 della L. 431/1998.



ADEMPIMENTI FISCALI E DI ORDINE PUBBLICO

 


Durata superiore ai 30 giorni
• Obbligo di registrazione del contratto con il pagamento della relativa imposta di registro nella misura del 2% del canone pattuito in contratto ma in ogni caso non inferiore ad € 67,00. • Obbligo di comunicazione della cessione di fabbricato per conduttori non comunitari

Durata inferiore ai 30 giorni



Non è richiesta né la registrazione del contratto né la comunicazione di cessione del fabbricato (tranne nel caso in cui l'immobile sia locato a cittadini non comunitari).Tuttavia anche per i privati per le case vacanze, la Polizia di Stato ha previsto la comunicazione attraverso le schedine per gli alloggiati. La comunicazione puo’ anche essere telematica
(art. 7 Dl.gs 25.07.1998 n° 286 - Testo unico delle disposizioni concernenti la disciplina dell'immigrazione e norme sulla condizione dello straniero)
Chiunque, a qualsiasi titolo, dia alloggio, ospiti un cittadino straniero extracomunitario o apolide (anche se parente o affine), ceda allo stesso la proprietà o il godimento di beni immobili (es. locazione, ospitalità, comodato d'uso, vendita ecc), oppure lo assuma alle proprie dipendenze, ha l'obbligo di darne comunicazione all'Autorità di Pubblica Sicurezza entro 48 ore.

Le singole Regioni, in quanto usufruiscono di potestà legislativa concorrente a quella statale, possono intervenire a regolamentare questo tipo di contratto di locazione mentre la circostanza che gli affitti turistisci siano collegati solo alle norme del codice civile, li ha svincolati dagli abituali limiti di durata e determinazione del canone, che sono, di conseguenza, liberamente concordati dalle parti.

L’assenza di vincoli nella determinazione della durata del contratto non deve ovviamente essere intesa quale motivo per eludere la disciplina normativa che regola le tradizionali locazioni au uso abitativo. Gli affitti turistici si stipulano allo scopo di soddisfare esigenze abitative di natura temporanea e voluttuaria, che nulla hanno a che vedere con esigenze abitative primarie.

Proprio in quest’ottica si inquadra l'introduzione a livello regionale di limiti di durata massima degli affitti turistici: un anno in Liguria, 6 mesi in Veneto, Marche, Umbria ed Emilia Romagna.

Altro significativo punto di divergenza rispetto alle tradizionali forme di locazione appare senza dubbio la mancata previsione di una caparra (o della canonica cauzione) a garanzia di eventuali danni arrecati all’immobile, o per il pagamento delle utenze rimaste insolute, che costituisce una mera facoltà delle parti. Ma non solo: lo scioglimento del contratto avverrà automaticamente alla scadenza pattuita, senza necessità di alcuna preventiva comunicazione al conduttore.

Per quanto riguarda i consumi delle utenze e le spese per le piccole riparazioni, le stesse sono di solito poste a carico dell’inquilino.

Forma scritta del contratto

Da un punto di vista formale, l’art. 1, comma 4 della Legge n.431/1998, che va letto alla luce delle disposizioni del successivo art. 13, comma 5 (rapporto di locazione di fatto),ha introdotto l’obbligo di usare la forma scritta senza alcuna specifica esclusione.

Il contratto di locazione per uso turistico, quale che ne sia la durata,pertanto, deve essere redatto in forma scritta a pena di nullità e deve contenere tutti i dati relativi dell’immobile ed i contraenti.

L’importanza della stipula per iscritto del contratto non deve essere sottovalutata dal proprietario. In caso di sinistro (danni all’immobile causati dall’inquilino, furti, incendi, ecc.) la mancanza del contratto non solo rischia di lasciare il locatore sprovvisto di qualsiasi tutela nei confronti del conduttore, ma espone il proprietario al rischio più che concreto di vedersi comminare pesanti sanzioni fiscali.

Non è poi da escludere che l’inquilino continui ad occupare l’immobile oltre il termine pattuito verbalmente, rendendo quantomeno complicato accertare quale fosse detto termine.

Il contratto di locazione per finalità turistiche deve essere assoggettato all'imposta di bollo di cui al Tuib (testo unico imposta di bollo) ovvero contrassegno telematico pari a euro 16 ogni quattro facciate scritte massimo 100 righi con impostazione pagina uso bollo.

Tipologia di contratto

É opportuno sia redatto a seconda della diversa tipologia di permanenza potendo essere relativo a:

  1. locazione turistica lunga (“contratto casa vacanze”): in questo caso nel contratto devono essere presenti, fra l’altro, clausole sulle modalità di pagamento del canone, sulla sua rivalutazione in corso di contratto e sul deposito cauzionale.
  2. locazione turistica breve (“contratto brevi vacanze”) cioè della durata non maggiore di 15/30 gg: il contratto dovrà contenere,tra l’altro, clausole specifiche relative al recesso, all’entità delle spese accessorie e all’utilizzo degli eventuali spazi accessori.
  3. locazione turistica brevissima (“contratto week-end”): il contratto dovrà contenere una pattuizione forfettaria dei consumi utenze (luce, acqua, gas ecc.).

Registrazione del contratto

Non è prevista una durata minima e lo scioglimento è automatico al termine del periodo pattuito, senza bisogno di alcuna comunicazione da parte del locatore al conduttore. Se la locazione ha una durata superiore a trenta giorni, il locatore deve poi provvedere alla registrazione del contratto telematicamente oppure presso un ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate. I costi della registrazione sono pari al 2% del canone applicato, con un versamento minimo di 67 euro, da dividersi a metà tra proprietario e inquilino. La mancata registrazione del contratto comporta l'irrogazione della sanzione amministrativa pari al 240% dell’imposta dovuta, mentre in caso di parziale occultamento del canone la sanzione potrà variare dal 200 al 400%.

Quindi nell'ipotesi in cui la durata della locazione sia superiore a 30 giorni (tenendo conto che se tra le stesse parti sono stipulati diversi contratti relativi alla stessa unità immobiliare anche per periodi diversi che,sommati,superano la soglia dei 30 giorni) sussiste l'obbligo di registrazione presso gli uffici dell'Agenzia delle Entrate,anche per via telematica.

Il contratto deve essere registrato entro 30 giorni dalla data della sottoscrizione e/o dall'inizio della locazione e comunque dalla data più vecchia tra le due sopra dette.

Denuncia alla P.S.

La cessione di un fabbricato per fini di locazione turistica, deve essere comunicata all’Autorità locale di Pubblica Sicurezza entro 48 ore dalla consegna dell’immobile. Nel caso in cui il conduttore sia un soggetto UE, la comunicazione deve avvenire solo in presenza di una locazione turistica per un tempo superiore ai trenta giorni, con l'eccezione in cui il locatore abbia provveduto alla regolare registrazione del contratto (articolo 3 del D.Lgs. n. 23/2011), che, dunque, va a sostituire l'adempimento della comunicazione della cessione del fabbricato.

Tuttavia va sottolineato che anche per i privati, per le case vacanze, la Polizia di Stato ha previsto la comunicazione attraverso le schedine per gli alloggiati. La comunicazione può anche essere telematica.
Invece, nel caso in cui il conduttore sia un soggetto extra UE, la notifica della cessione del fabbricato deve essere fatta anche in presenza di una locazione turistica di durata inferiore ai trenta giorni e andrà verificata la tipologia di permesso di soggiorno, per non incorrere nelle sanzioni previste dalla legge.

In tema di comunicazione di cessione fabbricato si legge sul sito Poliziadistato.it:

La comunicazione di cessione fabbricato è un obbligo che riguarda chiunque cede la proprietà o il godimento o a qualunque altro titolo consente l'uso esclusivo di un immobile o di parte di esso. Prevista dall'art. 12 del Decreto legge 59/78, convertito in legge 191 dello stesso anno (Legge 18 maggio 1978, n. 191), è stata sostanzialmente assorbita dalla registrazione dei contratti riferiti all'immobile(vendita , locazione ecc.). La legge lascia intatto l'obbligo di comunicazione solo nel caso in cui "venga concesso il godimento del fabbricato o di porzione di esso sulla base di un contratto, anche verbale, non soggetto a registrazione in termine fisso", per cui ammette anche una forma di comunicazione telematica, da stabilire con apposito decreto.
Cittadini stranieri
E' confermato l'obbligo di comunicazione stabilito dall'articolo 7 del T.U. 286/98, concernente la disciplina dell'immigrazione e della condizione dello straniero. Prevista dall'art. 12 del Decreto legge 59/78, convertito in legge 191 dello stesso anno (Legge 18 maggio 1978, n. 191), è stata sostanzialmente assorbita dalla registrazione dei contratti riferiti all'immobile (vendita , locazione ecc.). La legge lascia intatto l'obbligo di comunicazione solo nel caso in cui "venga concesso il godimento del fabbricato o di porzione di esso sulla base di un contratto, anche verbale, non soggetto a registrazione in termine fisso", per cui ammette anche una forma di comunicazione telematica, da stabilire con apposito decreto.

Per ulteriori chiarimenti in tema di comunicazione di cessione fabbricato per locazioni di durata inferiore ai 30 giorni si consiglia questo link.

Obblighi fiscali

Per quanto concerne gli aspetti fiscali, il canone percepito costituisce reddito da dichiarare ai fini IRPEF nella dichiarazione dei redditi. Va precisato che, se ad affittare l’immobile, in genere ammobiliato, è una persona fisica, non è necessario aprire la partita IVA.
Anche nelle locazioni turistiche il locatore (persona fisica) può oggi optare per il regime della “cedolare secca” – con aliquota al 21% – così da rendere la tassazione sugli affitti direttamente proporzionale al canone pattuito e non vada a sommarsi al reddito complessivo del proprietario.

Qualora oltre all’immobile vengano forniti anche dei servizi accessori (pulizie, cambio biancheria, vitto, etc.), si configureranno prestazioni tipiche di un’attività alberghiera con i consequenziali obblighi.

Attestazione Prestazione energetica

Le attuali disposizioni normative prevedono inoltre la predisposizione del c.d. A.P.E. (attestato di certificazione energetica), pena l'irrogazione di una sanzione amministrativa. Tale certificazione non è, tuttavia, necessaria qualora l’immobile sia privo di impianto di riscaldamento.

L'autore

Giuseppe PolliGiuseppe Polli è libero professionista dal 1982, dottore commercialista, ed è il gestore del sito www.cedolaresecca.net, presente sulla Rete dal 2011. Questo dominio è stato il primo ed unico sito ad occuparsi in via esclusiva della tassazione sostitutiva all'IRPEF sui redditi di locazione per uso abitativo, meglio conosciuta con il nome di cedolare secca.

Le informazioni contenute nel presente articolo sono state predisposte da Studio Polli come ulteriore servizio reso ai nostri clienti. Esse costituiscono solo una introduzione generale alla materia e pertanto si raccomanda di richiedere un parere riferito al concreto caso di specie prima di prendere qualsiavoglia provvedimento basato sulle informazioni qui contenute. Studio Polli declina ogni responsabilità da eventuali provvedimenti presi o non presi sulla base di quanto riportato nel presente articolo.





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