La locazione transitoria è disciplinata dall'articolo 5 della legge 431/1998, rimanda al decreto ministeriale (oggi il DM 16 gennaio 2017) il compito di definire le condizioni e le modalità per la stipula dei relativi contratti, anche di durata inferiore a quella prevista dalla legge, proprio per soddisfare particolari esigenze delle parti, incluse quelle derivanti da mobilità lavorativa.
Il contratto di locazione ad uso transitorio è pensato per chi non vuole impegnarsi in un accordo pluriennale, avendo una durata massima pari a 18 mesi senza possibilità di rinnovo. Un lasso di tempo limitato, che può convenire sia al proprietario che non desidera impegnarsi con un contratto a canone libero della durata di 4 anni (rinnovabile per altri 4 anni) o a canone concordato di 3 anni (rinnovabile di altri 2), sia per il conduttore che abbia necessitò di un affitto temporaneo.
Il contratto di locazione transitorio consente quindi alle parti di stipulare un contratto di affitto di durata inferiore a quella minima prevista per i contratti a canone concordato, ossia di 3 anni, previsti dalla legge 431/1998.
Da un punto di vista normativo il comma 1, articolo 5 della Legge 431/1998 stabilisce infatti che:
Il decreto di cui al comma 2 dell'articolo 4 definisce le condizioni e le modalità per la stipula di un contratto di locazione transitorio anche di durata inferiore ai limiti previsti dalla presente legge per soddisfare particolari esigenze delle parti.
La figura della locazione transitoria ha trovato una espressa allocazione nell'articolo 5 della legge 431/1998, il quale, a sua volta, ha rinviato a un Decreto Ministeriale (prima il D.M. 5 marzo 1999, successivamente il D.M. del 30 dicembre 2002 ed infine il Decreto interministeriale del 16 gennaio 2017 del Ministero Infrastrutture e Trasporti pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 62 del 15 marzo 2017) la definizione delle condizioni e delle modalità per la stipula di detti contratti con durata inferiore a quella prevista dalla legge e destinati a soddisfare particolari esigenze delle parti.
Quest'ultime cessano di essere esclusivamente collegate alle necessità abitative del conduttore ma trovano giustificazione anche in ragione dell'interesse del locatore di concedere in godimento il proprio immobile per un tempo limitato.
Per stipulare il contratto è necessario soddisfare alcuni requisiti, il più importante dei quali è la cosiddetta esigenza transitoria che almeno una delle due parti (locatore o conduttore) deve documentare. Si tratta del motivo che giustifica il contratto, da provare attraverso una dichiarazione e apposita documentazione.
Si veda, in questo senso, l'articolo 2, comma 6, del DM 16 gennaio 2017, per il quale i contratti di locazione transitori sono ricondotti alla durata prevista dall'articolo 2, comma 1, della legge 431/1998 in caso di inadempiemnto rispetto alle modalità di stipula del contratto previste dai commi 1,2,,4,5 del medesimo articolo 2 (che prevedono tra l'altro una durata non superiore a 18 mesi; un canone, per i Comuni con un numero di abitanti superiore a 10mila, calcolato in base a parametri contenuti in accordi locali, stipulati tra le associazioni di proprietari e i sindacato degli inquilini; l'indicazione nel contratto dell'esigenza transitoria, con allegazione della documentazione relativa).
Il compito di individuare le specifiche esigenze del locatore o del conduttore è rimessa alla contrattazione territoriale tra le organizzazioni dei proprietari di immobili e degli inquilini maggiormente rappresentative, alle quali occorre, nella maggior parte dei casi, dunque affidarsi per individuare compiutamente la disciplina dei contratti di locazione di natura transitoria.
Quindi l'esigenza transitoria del locatore o del'inquilino (o di entrambi) deve essere specificata nel contratto di locazione transitorio in apposita clausola e supportata da documenti da allegare al contratto, la cui assenza potrebbe comportare la conferma dell'intento di eludere il limite legale di durata prevista per i contratti ordinari.
Se le cause della transitorietà dipendono dal locatore, è obbligatorio che anche quest’ultimo le debba documentare in contratto : in caso contrario, se il conduttore usufruisce ancora dell'immobile, il contratto rientra nella disciplina ordinaria dei contratti a canone libero della durata di 4 anni + 4 anni.
In sintesi: per il contratto transitorio sono state definite con decreto ministeriale (prima il decreto 5 marzo 1999, poi quello del 30 dicembre 2002, infine il Decreto interministeriale del 16 gennaio 2017) le condizioni e le modalità per la stipula di contratti di questa natura. Il Decreto interministeriale del 2017 precisa che nel caso in cui la transitorietà riguardi il conduttore, che di questa ne sia dato riscontro con apposita documentazione da allegare al contratto transitorio, soggetta a tassazione in regime ordinario, come anche nel caso in cui l’esigenza riguardi il locatore (articolo 1 del contratto-tipo).
La legge 431/1998 ha così previsto la possibilità di avvalersi di un contratto di locazione transitorio, ma per trovare le caratteristiche normative che regolano detti contratti occorre fare riferimento:
๏ al Decreto interministeriale 16 gennaio 2017, che prevede i principi generali per la realizzazione degli accordi da definire in sede locale per stipulare contratti di locale convenzionati, transitori e transitori per studenti universitari;
๏ agli accordi locali, che prevedono le clausole che obbligatoriamente devono essere inserite in fase di stipula dei contratti sopra citati.
Un'ulteriore caratteristica dei contratti di locazione transitori è l'importo del canone. Il Decreto del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti ha infatti previsto che il corrispettivo della locazione deve essere concordato nei Comuni con più di 10mila abitanti, a meno che la durata della locazione non sia inferiore ai 30 giorni.
Pertanto i canoni di locazione dei contratti di natura transitoria relativi ad immobili ricadenti in Comuni con un numero di abitanti superiore a dicecomila, come risultanti dai dati ufficiali dell'ultimo censimento, sono definiti dalle parti all'interno dei valori minimi-massimi stabiliti per le fasce di oscillazione per le aree omogenee come individuate dalle convenzioni locali.
In questo caso il canone di locazione viene definito attraverso i parametri stabiliti dagli Accordi territoriali firmati dalle Associazioni dei proprietari e falle Organizzazioni sindacali degli inquilini e depoitati presso i Comuni.
Nell'ipotesi in cui si arrivi alla conclusione del contratto transitorio, la locazione può proseguire alle medesime condizioni solo se, nell'approssimarsi del termine, il conduttore che ha dichiarato la propria esigenza transitoria di disporre dell'immobile locato confermi i motivi di transitorietà indicati nel contratto. In tal caso, non serve la formale stipula di un nuovo contratto, ma è obbligatoria la registrazione della proroga, altrimenti il contratto torna ad avere la durata ordinaria prevista dalla legge (4+4 anni). La mancata conferma della transitorietà da parte di uno dei contraenti (riferita alle proprie esigenze) determina infatti le stesse conseguenze della mancata dichiarazione delle ragioni di transitorietà del contratto.
Per chi abbia interesse al facsimile di contratto di locazione ad uso transitorio con esplicita opzione per la cedolare secca può fare riferimento a questa pagina.
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