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Accordo riduzione canone

Acedolare secca

Considerato il periodo di crisi economica che il nostro Paese sta attraversando, è molto alta la probabilità che il proprietario di un immobile locato si presenti dal proprio consulente per chiedere se sia possibile ridurre il canone d’affitto di un contratto di locazione.

Quindi alla fatidica domanda “Ma... è possibile ridurre il canone d’affitto? ......in che modo bisogna fare per non avere problemi con il fisco?

In primo luogo dobbiamo, come sempre, analizzare caso per caso per poter confermare al cliente se si può ridurre il canone e studiare qual è la giusta procedura da seguire.
Nel caso specifico, ad esempio, tra Mario Rossi che è il proprietario dell'immobile, locatore, e il signor Carlo Bianchi, conduttore, è in essere un contratto di locazione per uso abitativo della durata di 4+4 anni, prorogabile per ulteriori 4 anni (canone libero). I due contraenti hanno trovato l'accordo di riduzione il canone di locazione originariamente pattuito nel contratto a suo tempo registrato.

L’accordo di riduzione del canone di locazione tra (Rossi) e (Bianchi) può essere :

  1. Verbale (una stretta di mano);
  2. Formalizzato in atto scritto ma non registrato;
  3. Formalizzato in atto scritto e registrato.

In verità, il fatto che Rossi abbia acconsentito a ridurre il canone di locazione a Bianchi potrebbe essere per lui fonte di problemi di fronte al fisco, in quanto nel contratto originario registrato presso l’Agenzia delle Entrate è stato indicato un certo canone di locazione e adesso questo canone sarà ridotto, in base all'accordo raggiunto con l'inquilino Bianchi.

In tema di accordo di riduzione del canone di locazione si è espressa l’Agenzia delle Entrate con la risoluzione 60/E del 28 giugno 2010, a fronte di interpello.

Secondo il consolidato orientamento della Cassazione, infatti, “...le sole variazioni del canone non sono di per sé indice di una novazione di un rapporto di locazione, trattandosi di modificazioni accessorie della correlativa obbligazione...la novazione oggettiva del rapporto obbligatorio postula, infa tti, il mutamento dell’oggetto o del titolo della prestazione, ex art. 1230 c.c.”(cfr. sentenza della Corte di Cassazione, sez.III, del 9 aprile 2003, n. 5576).

Riassumendo, anche se per l’Agenzia delle Entrate non esiste l'obbligo di registrazione per questi atti, è fortemente consigliato formalizzare l’atto e registrarlo per avere una prova valida di fronte ad un assai probabile accertamento da parte dell'Agenzia delle Entrate. La pratica di registrazione consente di dare una data certa all’atto di modifica di fronte a terzi.


E’ opportuno ricordare che la registrazione dell’accordo di riduzione dovrà essere espletata utilizzando il Modello 69 (e non il modello RLI) e pertanto non potrà avvenire in forma telematica.


Con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del DL 133 del 12 settembre 2014, a decorrere dal giorno successivo la pubblicazione (13/09/2014) l'articolo 19 ha previsto che la registrazione dell’atto con il quale le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in essere è esente dalle imposte di registro e di bollo.

Scarica un facsimile di accordo di riduzione del canone in formato Word. Per aprire il file occorre la password all'interno dell'Area riservata.




L'autore

Giuseppe PolliGiuseppe Polli è libero professionista dal 1982, dottore commercialista, ed è il gestore del sito www.cedolaresecca.net, presente sulla Rete dal 2011. Questo dominio è stato il primo ed unico sito ad occuparsi in via esclusiva della tassazione sostitutiva all'IRPEF sui redditi di locazione per uso abitativo, meglio conosciuta con il nome di cedolare secca.

I clienti dello studio possono chiamarmi telefonicamente al ☎ 333 9031308.

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