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Confronto con l'IRPEF

cedolare secca


Il sistema ordinario di tassazione IRPEF sui redditi derivanti da canoni di locazione per uso abitativo presenta sostanziali differenze da quello introdotto nel 2011 e denominato cedolare secca, che in sostanza si caratterizza, nella maggior parte dei casi, come un regime agevolativo fiscale.

Ma per comprendere in maniera definitiva le divergenze che sussistono tra questi due sistemi alternativi di tassazione dei redditi da canoni di locazione, la tabella di confronto tra il regime ordinario Irpef e quello della cedolare secca evidenzia con chiarezza tutti gli aspetti positivi e negativi dei due regimi.



Sintesi Regime ordinario Cedolare secca
Reddito Il 95% del canone di locazione per i contratti a canone libero e per i contratti agevolati dell’ulteriore deduzione del 30% Intero canone annuo 100%
Irpef Aliquota Irpef per scaglioni di reddito:

• fino a 15.000 (23%)
• da 15.000 a 28.000 (27%)
• da 28.000 a 55.000 (38%)
• da 55.000 a 75.000 (41%)
• oltre 75.000 (43%)

Non soggetto ad Irpef. Imposta sostitutiva ad aliquota fissa:
• 21% per i contratti a canone libero
• 10% per i contratti a canone concordato dal 2014 al 2017
Addizionali regionali e comunali Aliquote previste nella singola Regione e nel Comune del contribuente Non soggetto
Oneri deducibili dal reddito (ad esempio contributi previdenziali) Riducono l'imponibile per il calcolo dell'IRPEF Non possono essere dedotti dai canoni di locazione soggetti a cedolare secca
Detrazioni di imposta (oneri deducibili per prestazioni sanitarie, assicurazioni vita, spese per ristrutturazione edilizia, spese scolastiche ed universitarie ecc.) Riducono l'Irpef dovuta Non possono essere utilizzate per ridurre la cedolare secca
Imposta di registro 2% del canone annuo, per la metà a carico del locatore Non dovuta. Non dovute neppure l' imposta sulle risoluzioni o proroghe
Imposta di bollo € 16 in sede di registrazione, su ogni copia del contratto per ogni 4 facciate di 100 righe Non dovuta
IMU Dovuta in modo ordinario Dovuta in modo ordinario
Aggiornamento del canone E' possibile richiedere annualmente l'aggiornamento Istat del canone se previsto contrattualmente Non è consentito aumentare il canone per tutta la durata dell'opzione, incluso l'aggiornamento ISTAT


Nell'esame finale dei potenziali vantaggi derivanti dall’opzione per la cedolare secca il contribuente deve considerare che la natura sostitutiva di tale imposta non consente di sfruttare eventuali oneri deducibili o detrazioni di imposta, la cui presenza potrebbe pertanto spostare l’ago della bilancia a favore della tassazione ordinaria.

Per gli immobili ad uso abitativo, in sede di stipula del contratto di locazione, è spesso possibile optare tra i contratti a canone libero e quelli in regime concordato. Quest’ultima tipologia di contratto si caratterizza per l'obbligo di applicare un canone di locazione stabilito a priori dagli accordi stipulati tra i rappresentanti della proprietà edilizia e degli inquilini che, di regola, è inferiore a quelli di mercato.

Per agevolare la stipula di tali contratti, l'Amministrazione finanziaria consente al locatore di sfruttare un’ulteriore deduzione del 30% sul canone di locazione al netto dell’abbattimento standard fissato al 5%. In pratica, il canone annuo derivante da tali contratti deve essere ridotto prima del 5% e poi del 30%.


L'autore

Giuseppe PolliGiuseppe Polli è libero professionista dal 1982, dottore commercialista, ed è il gestore del sito www.cedolaresecca.net, presente sulla Rete dal 2011. Questo dominio è stato il primo ed unico sito ad occuparsi in via esclusiva della tassazione sostitutiva all'IRPEF sui redditi di locazione per uso abitativo, meglio conosciuta con il nome di cedolare secca.

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