Cedolare secca 2026 sugli affitti: aliquote, calcolo e quando conviene
Novità cedolare secca affitti 2026
Per i proprietari di immobili concessi in locazione, uno dei più importanti provvedimenti in materia di tassazione è stato senza dubbio l'introduzione, a decorrere dal 2011, della facoltà di avvalersi della cosiddetta cedolare secca.
15 anni di esperienza sulla cedolare secca sugli affitti
Dal 2011 CedolareSecca.net è un sito specializzato in cedolare secca sugli affitti, con approfondimenti su aliquote, modalità di esercizio dell’opzione, calcolo dell’imposta e aggiornamenti normativi costanti.
Un portale interamente dedicato alla tassazione delle locazioni abitative,
pensato per proprietari, professionisti e operatori del settore immobiliare.
L’analisi di convenienza richiede una valutazione attenta delle variabili in gioco: reddito complessivo, scaglioni IRPEF, oneri deducibili e impatto delle addizionali locali.
La cedolare secca sugli affitti è un'imposta introdotta dal Decreto di attuazione del Federalismo fiscale (decreto legislativo 14 marzo 2011 numero 23) e dal relativo Provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle Entrate 7 aprile 2011.
Sul tema è intervenuta, inoltre l'Agenzia delle Entrate che in data 1 giugno 2011 ha pubblicato la circolare numero 26/E contenente i primi importanti chiarimenti.
La cedolare secca è un regime fiscale agevolato per i proprietari di immobili che affittano abitazioni. Anche nel 2026 restano centrali le aliquote ridotte rispetto all’IRPEF ordinaria, con vantaggi concreti per chi sceglie questa tassazione sostitutiva.In questa guida vedremo aliquote, novità, modalità di calcolo ed esempi pratici.
Presentazione interattiva
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Una panoramica completa sulla cedolare secca: requisiti, aliquote e adempimenti.
La cedolare secca sugli affitti ha fatto il pieno di consensi da parte dei proprietari di immobili in affitto, infatti, sulla base delle ultime
Statistiche sulle dichiarazioni fiscali
predisposte dal MEF sono più di 3 milioni i proprietari di immobili ad uso abitativo ad aver scelto la cedolare secca nei contratti di locazione nel periodo d'imposta 2023, globalmente tra chi ha esercitato l'opzione per l'aliquota al 21% e chi, invece,ha potuto scegliere l'aliquota agevolata del 10%.
Sono numeri che confermano il trend positivo iniziato 15 anni fa. E che sembrano destinati a ricevere un'ulteriore spinta dopo la pronuncia depositata dalla Cassazione (sentenza 12395 del 7-5-2024), che ha dato via libera alla cedolare anche quando l'inquilino è un'impresa o una società.
La Suprema Corte ha affermato che la qualità del conduttore è irrilevante ai fini della scelta per la tassa piatta immobiliare,
a patto che la locazione sia ad uso abitativo. Viene così smentita l'interpretazione dell'Amministrazione finanziaria che fin dal 2011
ha vietato di applicare la cedolare secca ai locatori che affittano un'immobile ad uso abitativo a un'impresa o a una società
(che poi la destina a dimora dei dipendenti, dei clienti e così via). Secondo la Cassazione, infatti, l'articolo 3 del decreto legislativo 23 del 2011,vieta la cedolare secca solo quando è il locatore a operare come imprenditore.
Fonte: Il Sole24 ore del 13-5-2024
Chi può scegliere la cedolare secca nel 2026?
Non tutti possono esercitare l'opzione per la cedolare secca!
La normativa in materia richiede che non solo l'immobile oggetto della locazione, ma anche il proprietario/usufruttuario
sia in possesso di determinati requisiti.
L'Agenzia delle Entrate ha precisato che può optare per la cedolare secca il locatore persona fisica,
proprietario o titolare del diritto reale di godimento di immobili locati per uso abitativo, appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11,
ad eccezione della categoria A10 (uffici e studi privati).
Al posto della normale tassazione Irpef, è possibile dunque pagare un’imposta fissa. Il Decreto Legislativo 23 del 14 marzo 2011
ha avuto il merito di introdurre una particolare regime di tassazione sostitutivo del reddito fondiario, che deriva dall’affitto degli immobili.
Il regime della cedolare secca è rimesso alla scelta insindacabile del locatore, poiché attiene alla tassazione dei canoni di locazione in capo a quest'ultimo.
Pertanto l'inquilino non ha alcun ruolo nella disciplina legale dell'opzione, se non come mero beneficiario di alcuni effetti favorevoli,
come ad esempio nessun pagamento dell'imposta di registro annuale e il divieto di aggiornamento del canone.
Soggetti esclusi
Non possono esercitare l'opzione per la cedolare secca tutti i soggetti IRES, in quanto la legge fa espresso riferimento alle persone fisiche. L'elenco dei soggetti esclusi dalla cedolare secca include non solo le società di capitali ma anche gli enti non commerciali, le società di persone, i condomini per gli immobili ad uso abitativo di proprietà condominiale nonché gli imprenditori relativamente ai canoni di locazione percepiti sugli immobili patrimonio.
Non sono invece richiesti specifici requisiti in capo all'inquilino. Tuttavia, considerato che la normativa consente l'applicazione della cedolare secca solo per gli immobili ad uso abitativo locati con finalità abitative, è necessario considerare anche l'attività esercitata dal conduttore e l'utilizzo dell'immobile locato. Rimangono pertanto esclusi anche i contratti di locazione accatastati come abitativi ma locati per uso ufficio o promiscuo.
Per quali immobili si applica la cedolare secca
Il Provvedimento 7 aprile 2011 ha individuato espressamente gli immobili ad uso abitativo locati per finalità abitative e le relative pertinenze. Pertanto è possibile esercitare l'opzione per la cedolare secca alle seguenti condizioni:
① l'unità immobiliare deve essere accatastata nel Gruppo A, con esclusione dell'A/10 che è relativa a uffici e studi privati;
② la locazione deve essere ad uso abitativo.
E' possibile assoggettare ad imposta sostitutiva anche i canoni di locazione relativi alle pertinenze dell'immobile principale, alla condizione che siano locati congiuntamente all'abitazione.
Nel contratto della pertinenza, se stipulato successivamente, si deve fare riferimento al contratto dell'immobile abitativo e evidenziare il vincolo di pertinenzialità con lo stesso.
Nel novero delle pertinenze possono essere considerate, a titolo di esempio, le unità immobiliari del Gruppo C (C/1, C/2, C/3, C/6 ecc.), sempre che siano effettivamente utilizzate in modo durevole al servizio dell'abitazione locata.
La persona fisica che abbia, invece, stipulato un contratto di locazione esclusivamente per un immobile accatastato come pertinenza (ad esempio garage o posto auto del gruppo C/6) non può esercitare l'opzione per la cedolare secca.
Come si esercita l'opzione
L'opzione per la cedolare secca viene di fatto esercitata:
① all'Amministrazione finanziaria mediante modello RLI in sede di registrazione del contratto ovvero nelle annualità successive o in fase di proroga del contratto;
② al conduttore preventivamente mediante raccomandata ex articolo 3 comma 11 decreto legislativo n.23 del 2011, con cui il locatore comunica anche la rinuncia alla facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone anche se già previsto nel contratto.
Per ulteriori informazioni su come esercitare l'opzione per la cedolare secca potete aprire questa apposita pagina.
Vantaggi della cedolare secca
Si tratta di un aspetto che merita un’analisi approfondita, in quanto alcuni proprietari di immobili dati in affitto potrebbero non trarre molti vantaggi da questo regime opzionale. In alcuni casi, infatti, optando per la cedolare secca si andrebbe a pagare anche di più rispetto al regime ordinario.
Infatti le PERSONE FISICHE che possiedono immobili e li concedono in locazione per uso abitativo possono scegliere tra due modalità di tassazione:
la tassazione ordinaria IRPEF a scaglioni;
la tassazione sostitutiva tramite l'opzione per la cedolare secca.
Il canone di locazione rimane fisso e invariabile per tutta la durata del contratto: l'opzione è quindi svantaggiosa per i proprietari che non possono aumentare l’affitto, fattore importante soprattutto in periodi di forte inflazione.
Inoltre il reddito di affitto è fuori dal calcolo delle detrazioni in dichiarazione dei redditi,quindi il locatore non può usufruire di alcuna detrazione di imposta: possibilità che resta invece nel caso di tassazione ordinaria IRPEF.
In ogni caso il reddito dell'affitto, anche se soggetto a tassazione cedolare,rimane nel calcolo dell’ISEE.
Le aliquote
Per i proprietari di immobili dati in locazione la cedolare secca è un sistema di tassazione facoltativo e alternativo alla tassazione ordinaria IRPEF e prevede il pagamento di un'imposta sostitutiva fissa pari al 21% (per le locazioni a canone libero) e del 10% (per le locazioni a canone concordato).
Per gli anni 2024 e 2025 è stata introdotta una terza aliquota al 26% ma esclusivamente per le cosiddette locazioni brevi di durata non superiore ai 30 giorni e per gli eventuali secondo, terzo e quarto immobile concesso in locazione.Dal 2026, invece, sono previste ulteriori strette sugli affitti brevi (es. qualificazione d’impresa con partita IVA al superamento di una certa soglia di immobili), ma per l’aliquota 21%/26% l’impianto 2024 rimane: 21% su una sola unità, 26% sul secondo "appartamento".
Novità 2026 affitti brevi
Novità 2026 – Affitti brevi
Fino a 2 immobili locati in forma “breve” (≤ 30 giorni): resti nel perimetro “privato” con cedolare secca (21% su 1 immobile scelto in dichiarazione; 26% sul 2°).
Dal 3° immobile: scatta la presunzione di attività d’impresa e l’obbligo di apertura della partita IVA (con fuoriuscita dal regime della cedolare secca e adempimenti IVA/previdenza).
Regola in vigore dal 1° gennaio 2026 (Legge di Bilancio 2026).
Attenzione: l’opzione per la cedolare secca non si applica in modo automatico.Per i contratti di locazione ordinari, l’opzione deve essere esercitata in sede di registrazione del contrattotramite il modello RLI e deve essere espressamente indicata nel contratto di locazione
mediante apposita clausola.Per le locazioni brevi, invece, l’opzione per la cedolare secca viene esercitata direttamente in sede di dichiarazione dei redditi.
Tipologia
Aliquota
Note
Canone libero
21%
Contratti 4+4, locazioni brevi per il primo immobile, locazioni turistiche
Canone concordato
10%
Comuni ad alta tensione abitativa; accordi territoriali; locazioni transitorie nei Comuni con > 10.000 abitanti
Locazioni brevi
26%
Per il secondo immobile concesso in locazione breve. Dal terzo immobile si deve aprire la Partita Iva
La principale e fondamentale differenza consiste nel fatto che il regime di cedolare secca prevede un’aliquota fissa, indipendentemente da quanto che è il guadagno personale di un proprietario. Se io proprietario guadagno poco, molto o niente, l’aliquota con cui sarà tassato il mio reddito da locazione sarà del 21% o del 10%, a seconda del tipo di contratto stipulato.
Al contrario, per calcolare quale sarà l’aliquota Irpef da applicare al reddito da locazione, è indispensabile conoscere il reddito personale del proprietario. L'IRPEF, infatti, è un tipo di tassa progressiva: più alto è il mio reddito, più pago di tasse.
Per ulteriori informazioni circa le aliquote della cedolare secca potete aprire questa apposita pagina.
La cedolare secca sostituisce la tassazione ordinaria costituita:
๏ da IRPEF e addizionali;
๏ dall'imposta di registro;
๏ dall'imposta di bollo sui contratti di locazione.
Irpef contro cedolare secca
La cedolare secca e l'IRPEF sono due modalità di tassazione che si applicano ai redditi da locazione, ma presentano differenze significative.Optando per la cedolare secca, il locatore paga un'imposta sostitutiva, evitando la tassazione progressiva dell'IRPEF, che può variare in base al reddito complessivo del contribuente.
Prima di optare per la cedolare secca, il proprietario deve effettuare un'attenta valutazione della propria situazione reddituale, anche con l'assistenza di un professionista fiscale, confrontando gli effetti impositivi della tassazione ordinaria con quelli della tassazione agevolata.
In generale, la cedolare secca conviene se i redditi del locatore sono elevati e non ha diritto ad agevolazioni particolari. Questo è il concetto base, ma dobbiamo scendere nel concreto.
Come si calcola la Cedolare Secca 2026
Il calcolo avviene in modo semplice:
Si prende il canone annuo di locazione;si applica l’aliquota prevista (21% o 10%, in caso di locazioni brevi si applica invece la percentuale del 26% sul secondo immobile;non si applicano IRPEF, addizionali regionali/comunali e imposte di registro o bollo.
Esempio:Canone annuo: € 9.600 (800 €/mese); Aliquota 21% → € 2.016 di cedolare secca da versare; Risparmio medio rispetto all’IRPEF ordinaria: fino al 30%.
Calcolatore Cedolare Secca 2026
Stima rapida dell'imposta sostitutiva (10% o 21%). I risultati sono indicativi.
Risultato
Canone annuo:—
Aliquota cedolare:—
Imposta cedolare secca:—
Aliquota effettiva sul canone:—
Con aliquota IRPEF marginale stimata ,
l'imposta ordinaria sul canone sarebbe circa .
:
Note e assunzioni
La cedolare secca sostituisce IRPEF e relative addizionali, imposta di registro e di bollo sul contratto.
Il confronto con IRPEF è puramente indicativo e non considera deduzioni/detrazioni personali, IMU, né eventuali canoni non percepiti.
Per casi particolari consulta le istruzioni dell'Agenzia delle Entrate o un consulente.
L'applicazione del sistema di tassazione denominato "cedolare secca" obbliga il locatore ad esercitare una specifica opzione. Infatti le disposizioni normative richiedono una comunicazione preventiva all'inquilino, con lettera raccomandata, a pena di inefficacia dell'opzione stessa. Nell'ipotesi di comproprietà dell'immobile locato l'opzione può essere esercitata disgiuntamente da ciascun proprietario ed esplica effetti solo in capo ai locatori che l'hanno esercitata.
In questo sito si parla di contratti di locazione soggetti a cedolare secca, inoltre si forniscono le principali informazioni in tema della tassa piatta sugli affitti.
Si ricorda che è possibile ordinare in
questa pagina
i facsimile di contratti di locazioni con apposita clausola per la cedolare secca.
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